Belangrijkste mythen over investeren in onroerend goed

De vastgoedmarkt wordt al lang geassocieerd met betrouwbaarheid, stabiliteit en het vooruitzicht van passief inkomen. Reclamebrochures en verhalen van succesvolle investeerders vormen het beeld van een ideale investering. Maar in werkelijkheid verhinderen talloze misvattingen om een weloverwogen beslissing te nemen. Deze mythen over investeren in onroerend goed leiden tot een verkeerde inschatting van inkomsten en uitgaven, blind vertrouwen in eeuwige prijsstijgingen en het negeren van risico’s. Een professionele aanpak begint met het doorbreken van illusies en overgaan op droge logica van cijfers, documenten en de markt.

Mythe #1: onroerend goed stijgt altijd in waarde

Ontmaskering van de mythe over investeren in onroerend goed: de markt is cyclisch. Zelfs in landen met een stabiele economie, zoals Duitsland of Canada, zijn dalingen van 8 tot 30% per decennium geregistreerd. In Rusland stegen appartementen in roebels in prijs in 2015, maar daalden ze in dollars met de helft. Op de markt van nieuwbouw in Moskou werd in 2023 een stagnatie waargenomen: de prijsstijging per m² bedroeg minder dan 2%, bij een inflatie van 11%.

De werkelijke redenen voor afwijkingen:

1. Oversaturatie van de markt.
2. Toename van de hoeveelheid opgeleverde woningen.
3. Stijging van de belangrijkste rentetarieven van de Centrale Bank van de Russische Federatie (in 2024 – tot 16%).
4. Aanscherping van hypotheekvoorwaarden.

Mythen over investeren in onroerend goed steunen vaak op het idee van eindeloze groei. In werkelijkheid ligt het rendement vaak zonder afschrijving en inflatie niet hoger dan 3-5% per jaar.

Mythe #2: huur zorgt voor stabiel passief inkomen

Huur is niet altijd passief. Het beheer van een appartement vereist tijd, juridische kennis en controle. Leegstand, schade aan eigendommen, kosten voor reparaties, onbetaalde huur – dit zijn veelvoorkomende situaties, zelfs op “vloeibare” locaties.

Voorbeeldberekening (Moskou, 2025):

1. Kosten van het appartement 12,5 miljoen roebel (eenkamerappartement in een comfortklasse wooncomplex).
2. Huurinkomsten 45.000 roebel/maand of 540.000 roebel/jaar.
3. Kosten: belastingen – 78.000 roebel, leegstand – 2 maanden (-90.000 roebel), reparaties – 50.000 roebel, onderhoud – 18.000 roebel.

Netto-inkomen: 540.000 – 78.000 – 90.000 – 50.000 – 18.000 = 304.000 roebel → rendement ≈ 2,43% per jaar. Conclusie: mythen over investeren in onroerend goed negeren de werkelijke operationele kosten, die een aanzienlijk deel van de winst opslokken.

Mythe #3: investeren in studio’s is altijd winstgevender

Een klein oppervlak betekent niet noodzakelijk een hoog rendement. Studio’s brengen meer op per m², maar hebben een lagere liquiditeit, hogere slijtage en meer risico op leegstand.

Cijfers 2025 (Sint-Petersburg):

1. Studio: 27 m², prijs – 5,3 miljoen roebel, huur – 30.000 roebel.
2. Euro-appartement: 43 m², prijs – 7,9 miljoen roebel, huur – 48.000 roebel.

Vergelijking:

1. Studio: rendement – 6,7% (bruto), maar meer leegstand (gemiddeld 3 maanden).
2. Euro-appartement: rendement – 6,1%, maar meer vraag naar langdurige verhuur en gezinnen.

Risicofactor: studio’s vallen vaak in het economische segment met huurders met een lager betalingsvermogen.

Mythe #4: investeren in onroerend goed is een risicovrije investering

Mythen over investeren in onroerend goed verbergen talrijke risico’s – juridische, markt- en infrastructuurrisico’s.

Werkelijke verlieszones:

1. De ontwikkelaar gaat failliet (voorbeeld: Urban Group, 2018 – 14.000 kopers werden getroffen).
2. Het object wordt niet voltooid – behoefte aan gerechtelijke stappen, compensaties, deelname aan een fonds.
3. De wijk verliest aantrekkelijkheid – veranderingen in transportroutes, opkomst van industriegebieden.
4. Verhoging van de onroerendgoedbelasting (in 2023 – stijging van de kadastrale waarde met 23%).

Conclusie: investeringen vereisen juridische expertise, technische beoordeling en analyse van de vooruitzichten van de wijk. Blind vertrouwen op “intuïtie” leidt tot verliezen.

Mythe #5: rendement van 8-10% is standaard

In werkelijkheid wordt een dergelijk rendement alleen behaald bij zeldzame transacties met korting, aankoop in de funderingsfase of deelname aan renovatie. Het gemiddelde rendement van huurwoningen in miljoenensteden varieert van 2,5-5,2% per jaar.

Werkelijke gevallen:

1. Kazan: nieuwbouw, rendement – 4,1%.
2. Krasnodar: secundaire markt – 2,7%.
3. Sochi (elite): leegstand tot 6 maanden → feitelijk rendement 1,9%.

Vergelijking: federale obligaties van lening 26242 met een rendement van 12,3% (per juni 2025) zijn vaak gunstiger qua verhouding “risico/rendement”.

Mythe #6: hypotheek versnelt het investeringsrendement

Een hypotheek tegen een hoge rente (in 2025 – 16-17%) verbruikt al het rendement. Zelfs bij verhuur overtreft de hypotheekbetaling vaak de huurprijs.

Voorbeeld:

1. Appartement: 9 miljoen roebel.
2. Aanbetaling: 2,7 miljoen roebel.
3. Hypotheekbetaling (17% gedurende 20 jaar): ≈ 123.000 roebel/maand.
4. Huurinkomsten: 55.000 roebel/maand.

Maandelijks verlies: ≈ -68.000 roebel + verzekering en belastingen. Aflossing gebeurt met eigen middelen, niet met huurinkomsten. Conclusie: mythen over investeren in onroerend goed steunen vaak op verouderde tarieven uit 2019-2020, waarbij de werkelijke kosten van geld worden genegeerd.

Mythe #7: je kunt alles zelf doen

Ontmaskering: zelfbeheer vereist vaardigheden van een jurist, makelaar, accountant en aannemer. Fouten in contracten, verkeerde inschatting van huurders of onjuist ingevulde belastingaangiften leiden rechtstreeks tot verliezen en boetes.

Lijst van belangrijkste taken bij zelfbeheer:

1. Juridische controle van het object.
2. Opstellen van een huurovereenkomst met overmachtclausule.
3. Belastingaangiften – jaarlijkse aangifte.
4. Controle van betalingen en onderhoud van eigendommen.
5. Oplossen van conflicten – voordat er naar de rechter wordt gestapt.

Besparen op een agent leidt vaak tot boetes, langdurige leegstand en inkomstendaling.

Mythen over investeren in onroerend goed: logica tegen illusies

Een professionele investeerder vertrouwt niet op intuïtie of geruchten. De echte markt vereist berekeningen, liquiditeitsbeoordeling, risicoanalyse en begrip van financiële scenario’s. Mythen over investeren in onroerend goed verbergen systematische fouten: onderschatting van kosten, negeren van afschrijvingen, geloof in eeuwige groei. Winst wordt alleen gegenereerd met een nuchtere aanpak, discipline en technische analyse. Alleen zo wordt onroerend goed echt een bron van inkomen en niet een bron van problemen.