I principali miti sugli investimenti immobiliari

Il mercato immobiliare è da tempo associato a affidabilità, stabilità e prospettive di reddito passivo. I volantini pubblicitari e le storie di investitori di successo creano l’immagine di un investimento ideale. Ma nella realtà, molti miti impediscono di prendere decisioni ponderate. Questi miti sugli investimenti immobiliari portano a una valutazione errata dei ricavi e delle spese, alla cieca fiducia nella crescita eterna dei prezzi e all’ignoranza dei rischi. Un approccio professionale inizia con la distruzione delle illusioni e il passaggio a una logica secca di numeri, documenti e mercato.

Mito n. 1: l’immobile aumenta sempre di valore

Smentita del mito sugli investimenti immobiliari: il mercato è ciclico. Anche in paesi con economie stabili come Germania o Canada, si registrano cali dal 8 al 30% in un decennio. In Russia nel 2015 i prezzi degli appartamenti in rubli sono aumentati, ma in dollari sono diminuiti del 50%. Sul mercato delle nuove costruzioni di Mosca nel 2023 è stata registrata una stagnazione: l’aumento del prezzo al metro quadrato è stato inferiore al 2%, con un’inflazione dell’11%.

Cause reali delle deviazioni:

1. Sovraffollamento del mercato.
2. Aumento del volume di immobili in costruzione.
3. Aumento del tasso chiave della Banca Centrale della Federazione Russa (nel 2024 – al 16%).
4. Rafforzamento delle condizioni ipotecarie.

I miti sugli investimenti immobiliari spesso si basano sull’idea di una crescita infinita. In realtà, il rendimento, esclusa l’ammortamento e l’inflazione, spesso non supera il 3-5% annuo.

Mito n. 2: l’affitto garantisce un reddito passivo stabile

L’affitto non è sempre passivo. Gestire un appartamento richiede tempo, conoscenze legali e controllo. Periodi di inattività, danni alla proprietà, spese per riparazioni, mancati pagamenti sono fenomeni comuni anche in località “liquide”.

Esempio di calcolo (Mosca, 2025):

1. Costo dell’appartamento 12,5 milioni di rubli (monolocale in un complesso residenziale di classe comfort).
2. Reddito da affitto 45.000 rubli al mese o 540.000 rubli all’anno.
3. Spese: tasse – 78.000 rubli, inattività – 2 mesi (-90.000 rubli), riparazioni – 50.000 rubli, manutenzione – 18.000 rubli.

Reddito netto: 540.000 – 78.000 – 90.000 – 50.000 – 18.000 = 304.000 rubli → rendimento ≈ 2,43% annuo. Conclusione: i miti sugli investimenti immobiliari ignorano le reali spese operative, che mangiano una parte significativa dei profitti.

Mito n. 3: investire in monolocali è sempre più redditizio

Una piccola superficie non significa alta redditività. I monolocali generano più reddito al metro quadrato, ma hanno una minore liquidità, un maggiore deprezzamento e maggiori rischi di inattività.

Indicatori del 2025 (San Pietroburgo):

1. Monolocale: 27 m², prezzo – 5,3 milioni di rubli, affitto – 30.000 rubli.
2. Bilocale europeo: 43 m², prezzo – 7,9 milioni di rubli, affitto – 48.000 rubli.

Confronto:

1. Monolocale: rendimento – 6,7% (lordo), ma con più inattività (in media 3 mesi).
2. Bilocale europeo: rendimento – 6,1%, ma con una maggiore domanda di affitti a lungo termine e famiglie.

Fattore di rischio: i monolocali spesso finiscono nel segmento economico con una minore capacità di pagamento degli inquilini.

Mito n. 4: gli investimenti immobiliari sono un investimento privo di rischi

I miti sugli investimenti immobiliari nascondono molti rischi – legali, di mercato, infrastrutturali.

Aree reali di perdita:

1. Il costruttore va in bancarotta (esempio: Urban Group, 2018 – danneggiati 14.000 acquirenti).
2. L’oggetto non viene completato – necessità di azioni legali, compensazioni, fondo comune.
3. Il quartiere perde attrattiva – cambiamenti nelle rotte dei trasporti, comparsa di zone industriali.
4. Aumento dell’imposta sulla proprietà (nel 2023 – aumento della valutazione catastale del 23%).

Conclusione: gli investimenti richiedono una valutazione legale, una valutazione tecnica e un’analisi delle prospettive del quartiere. Scommettere sull'”intuizione” cieca porta a perdite.

Mito n. 5: un rendimento dell’8-10% è lo standard

Nella realtà, un tale rendimento è garantito solo da pochi affari con sconto, acquisti in fase di scavo o partecipazione a ristrutturazioni. Il rendimento medio degli immobili in affitto nelle città milionarie è del 2,5-5,2% all’anno.

Casi reali:

1. Kazan’: nuova costruzione, rendimento – 4,1%.
2. Krasnodar: immobile di seconda mano – 2,7%.
3. Sochi (elite): inattività fino a 6 mesi → rendimento effettivo 1,9%.

Confronto: i bond del prestito federale 26242 con un rendimento del 12,3% (al giugno 2025) spesso sono più vantaggiosi in rapporto a “rischio/rendimento”.

Mito n. 6: il mutuo accelera il rendimento degli investimenti

Il mutuo con un tasso elevato (nel 2025 – 16-17%) mangia tutto il rendimento. Anche affittando, il pagamento del mutuo supera l’affitto.

Esempio:

1. Appartamento: 9 milioni di rubli.
2. Capitale iniziale: 2,7 milioni di rubli.
3. Pagamento del mutuo (17% per 20 anni): ≈ 123.000 rubli al mese.
4. Reddito da affitto: 55.000 rubli al mese.

Perdita mensile: ≈ -68.000 rubli + assicurazione e tasse. Il rimborso avviene con fondi personali, non con il flusso di affitto. Conclusione: i miti sugli investimenti immobiliari spesso si basano su tassi obsoleti del 2019-2020, ignorando il reale costo del denaro.

Mito n. 7: si può fare tutto da soli

Smentita: la gestione autonoma richiede competenze di avvocato, agente immobiliare, contabile e appaltatore. Errori nei contratti, omissioni nella valutazione degli inquilini o dichiarazioni fiscali errate sono la via diretta alle perdite e alle multe.

Elenco delle principali attività nella gestione autonoma:

1. Verifica legale dell’oggetto.
2. Preparazione del contratto di locazione con forza maggiore.
3. Rapporti con l’Agenzia delle Entrate – dichiarazione annuale.
4. Controllo dei pagamenti e della manutenzione della proprietà.
5. Risoluzione dei conflitti – prima di rivolgersi al tribunale.

L’evitare l’agente spesso porta a multe, lunghi periodi di inattività e riduzione del reddito.

Miti sugli investimenti immobiliari: logica contro le illusioni

Un investitore professionale non si affida all’intuizione o ai pettegolezzi. Il mercato reale richiede calcoli, valutazioni di liquidità, considerazione dei rischi e comprensione degli scenari finanziari. I miti sugli investimenti immobiliari nascondono errori sistematici: sottovalutazione dei costi, ignoranza dell’ammortamento, fiducia nella crescita eterna. Il profitto si forma solo con un approccio sobrio, disciplina e analisi tecnica. Solo così l’immobile diventa veramente una fonte di reddito, non un problema.