Property taxes in Spain in 2025: what is important for investors to know

Vous rêvez de vivre sur la côte méditerranéenne ? Ou envisagez-vous de faire de l’Espagne votre résidence secondaire ? De plus en plus de Russes considèrent l’immobilier en Espagne comme une véritable alternative pour vivre et investir. Grâce à une économie stable, à des taux d’intérêt peu élevés sur les prêts hypothécaires et à des conditions uniques pour les acheteurs étrangers, l’achat d’un appartement en Espagne est devenu possible.

Pourquoi l’achat d’une propriété en Espagne est-il un bon investissement ?

Vous vous demandez si vous pouvez acheter un appartement en Espagne ? La réponse est sans équivoque : oui ! Depuis la crise financière de 2008, les prix de l’immobilier dans le pays ont considérablement baissé, mais depuis 2015, le marché a commencé à se redresser. En 2024, l’immobilier en Espagne affiche une croissance constante, en particulier dans les stations balnéaires et les zones urbaines les plus prisées. Le prix moyen du mètre carré dans les grandes villes, telles que Barcelone et Madrid, est d’environ 3 000 euros, et dans les zones côtières, de 1 500 à 2 500 euros.

Pour les Russes, l’achat d’une propriété en Espagne n’ouvre pas seulement des perspectives de résidence personnelle, mais permet également de percevoir des revenus locatifs. Il est particulièrement rentable de louer un logement dans des destinations touristiques populaires telles que Majorque, les îles Canaries et la Costa Brava. Dans certaines régions, les revenus locatifs peuvent atteindre 6 à 8 % par an.

Quelle est la région d’Espagne la plus intéressante pour l’achat d’un appartement ?

Si vous souhaitez vivre dans une atmosphère culturelle et dynamique, Barcelone est le choix idéal. Le coût du logement y sera plus élevé, mais vous aurez accès à des événements culturels uniques, à un climat exceptionnel et à une infrastructure bien développée. Le prix du mètre carré à Barcelone varie de 3500 à 6000 euros dans le centre.

Si vous recherchez un endroit aux prix plus abordables, mais non moins pittoresque et offrant de bonnes perspectives de location, regardez du côté de Valence et d’Alicante. Dans ces villes, le coût du logement est beaucoup moins élevé que dans la capitale, alors que le climat et la qualité de vie ne sont pas inférieurs. Valence, par exemple, propose des appartements à partir de 1 500 euros le mètre carré, et le coût des loyers atteint 7 à 10 % par an.

En revanche, si vous êtes attiré par une atmosphère plus détendue et chaleureuse, vous pouvez envisager des endroits tels que la Costa Brava, où les prix des logements commencent à partir de 1200 euros par mètre carré. En outre, grâce au climat chaud, vous pouvez y passer vos vacances toute l’année.

Étapes importantes de l’achat d’une propriété en Espagne

L’achat d’un appartement en Espagne ne se résume pas à la signature d’un contrat. Pour que tout se passe bien, vous devez suivre attentivement toutes les étapes :

1. Choisir un logement : commencez par chercher un logement par l’intermédiaire d’agences ou de sites web spécialisés tels que Idealista ou Fotocasa. Assurez-vous que le bien que vous choisissez est en bon état et correspond au prix annoncé.
2. Établir un contrat : une fois que vous avez trouvé un logement qui vous convient, vous devez signer un contrat de vente préliminaire. Il fixe le prix et les modalités de la transaction. À ce stade, un dépôt de garantie est généralement versé (de 1 à 10 % de la valeur de l’appartement).
3. Obtenir un NIE : un numéro d’identification fiscale espagnol (NIE) est nécessaire pour effectuer la transaction. Il est obligatoire pour tous les ressortissants étrangers et sert à payer les impôts et les transactions légales.
4. Travailler avec un notaire : lorsque tous les documents sont prêts, l’accord est signé chez le notaire. Il s’agit d’une étape obligatoire, car en Espagne, les transactions immobilières ne sont considérées comme légales qu’après avoir été notariées.
5. Enregistrer la propriété au registre : la dernière étape consiste à enregistrer l’achat au registre de la propriété.

N’oubliez pas que si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire pour acheter un appartement en Espagne, il vous faudra plus de temps pour obtenir une autorisation.

Comment estimer correctement la valeur d’un appartement en Espagne ?

L’évaluation est un élément important qui a une incidence directe sur l’achat. Pour éviter un paiement excessif, vous devez tenir compte de plusieurs facteurs :

1. Type de propriété : les nouvelles constructions sont plus chères que les logements secondaires. Le prix moyen au mètre carré dans les nouveaux bâtiments est d’environ 3000 euros, tandis que pour les appartements sur le marché secondaire, vous pouvez trouver des offres à partir de 1500 euros par mètre carré.
2. Localisation : le centre ville est toujours plus cher. Par exemple, un appartement situé au cœur de Barcelone coûtera deux fois plus cher qu’un bien similaire situé en périphérie.
3. L’état du bien : si l’appartement nécessite des réparations, son prix sera moins élevé. Toutefois, n’oubliez pas que les coûts de réparation peuvent représenter 20 à 30 % de la valeur du bien.
4. Coûts supplémentaires : outre le coût du logement lui-même, il convient de tenir compte des taxes, des droits d’enregistrement et des frais de notaire et d’avocat. En moyenne, ces coûts s’élèvent à environ 10-15% du coût du logement.

Avantages et risques de l’achat d’un bien immobilier en Espagne

Comme toute décision d’investissement, l’achat d’un appartement en Espagne présente des avantages et des inconvénients :

Avantages :

1. Grande liquidité : l’Espagne est un pays très touristique, les appartements situés dans les zones touristiques sont donc toujours faciles à louer.
2. Accessibilité pour les citoyens étrangers : L’Espagne facilite l’accès des étrangers à la propriété. Le processus d’achat est assez transparent et ne nécessite pas de complications particulières.
3. Faibles taux d’intérêt : les taux hypothécaires pour l’achat d’un bien immobilier se situent entre 2 et 4 %, ce qui est beaucoup moins élevé que dans d’autres pays.

Risques :

1. Complexités juridiques : il y a parfois des cas de litiges juridiques concernant des biens immobiliers. Il est donc utile de choisir des agences et des notaires jouissant d’une bonne réputation.
2. Taxes et redevances : n’oubliez pas les taxes obligatoires. Par exemple, lorsque vous achetez un logement, vous devez payer les droits de mutation (6 à 10 % de la valeur du logement) et les obligations fiscales annuelles.

Comment demander un prêt hypothécaire pour un appartement en Espagne ?

Tenez compte de quelques facteurs importants :

1. Qui peut obtenir un prêt hypothécaire : les acheteurs étrangers peuvent bénéficier d’un prêt hypothécaire en Espagne, mais ils doivent présenter un NIE, un revenu stable et une preuve de solvabilité financière.
2. Durée de l’hypothèque : les banques accordent généralement des prêts d’une durée maximale de 30 ans. Le montant maximum du prêt est de 70 à 80 % de la valeur de l’appartement pour les non-résidents.
3. Taux d’intérêt : de 2,5 % à 3,5 %. Il est important d’examiner attentivement les conditions, car il s’agit d’un engagement à long terme.
4. Documents : vous aurez besoin d’une preuve de vos revenus, d’une déclaration d’impôts et de copies de votre passeport et de votre NIE.

Conclusion

Acheter un appartement en Espagne est facile si vous le faites de manière responsable. Tenez compte de toutes les étapes, du choix de la région à l’obtention d’un prêt hypothécaire, sans oublier les aspects juridiques. En suivant le plan étape par étape, vous pourrez non seulement choisir un logement approprié, mais aussi faire un achat rentable, qui vous apportera plaisir et stabilité financière.

Gagner de l’argent au mètre carré est en train de passer du rêve à la réalité pour de nombreux propriétaires de biens immobiliers espagnols. Le pays est depuis longtemps passé d’une zone de villégiature à un pôle d’attraction pour l’investissement. Les revenus tirés de la location de logements en Espagne attirent de plus en plus de propriétaires privés et d’investisseurs professionnels. Ce n’est pas le « beau coucher de soleil sur Barcelone » qui compte, mais le rendement escompté, les chiffres réels et la demande croissante.

Marché chauffé et formule de profit

Le mécanisme est simple : acheter – louer – profiter. Mais dans le climat espagnol, cet algorithme fonctionne plus efficacement. En 2024, le rendement moyen de l’immobilier locatif en Espagne se situait entre 4 et 7 % par an. Dans certaines régions de Valence et d’Alicante, les indicateurs atteignent 10 %, surtout avec une stratégie compétente de location à court terme.

Sur la Costa del Sol, un appartement d’une chambre à coucher de 40 à 50 m² rapporte environ 1 000 euros par mois en été et 600 à 700 euros en hiver. Les revenus locatifs en Espagne augmentent considérablement pendant la saison touristique. En particulier dans les zones très fréquentées, près de la plage ou du centre historique.

Location à court terme : de l’argent pour une location à la journée

Airbnb n’est pas seulement une plateforme, c’est un modèle économique à part entière. Les propriétaires d’appartements à Malaga et à Séville obtiennent jusqu’à 120-150 euros par jour pour un petit studio en saison. Avec un taux d’occupation de 80 %, le bénéfice couvre facilement l’hypothèque, les taxes et les dépenses.

Dans ce segment, les revenus tirés de la location de logements en Espagne sont extrêmement sensibles à la gestion. Nettoyage en temps voulu, photos de qualité, description compétente de l’objet – tout influe sur le positionnement dans la recherche et sur le prix par nuit. Ici, chaque mètre travaille jusqu’à l’épuisement, et chaque commentaire vous rapproche de l’occupation complète.

Baux à long terme : la stabilité à distance

Tout le monde ne cherche pas le soleil pour une semaine : beaucoup s’installent définitivement. À Barcelone, le prix moyen d’un appartement d’une chambre à coucher en 2024 était de 1 100 à 1 400 euros par mois. À Madrid, il était d’environ 1 300 euros.

L’avantage de ce format est la prévisibilité : le logement est loué pour au moins 12 mois, les paiements sont réguliers et l’assiette fiscale est claire. Les revenus de la formule à long terme sont inférieurs à ceux de la formule à court terme, mais elle est plus durable et nécessite moins d’implication.

Combien rapporte un appartement ou une maison ?

Un bien, des dizaines de scénarios. À Alicante, l’achat d’un appartement pour 130 000 euros et sa location à 850 euros par mois offrent un rendement annuel avant impôts de 7,8 %. À Tarragone, une maison de 280 000 euros louée 1 900 euros par mois génère environ 8,1 %, en supposant un taux d’occupation de 100 % et des frais de gestion minimes.

Les coûts qui grugent les bénéfices

Le revenu de la location d’un bien immobilier dans le pays diminue sensiblement après déduction de toutes les dépenses obligatoires. Afin d’estimer correctement le bénéfice, il est important de prendre en compte non seulement les taxes, mais aussi les coûts réguliers de gestion, de réparation et d’assurance.

La structure des dépenses est standard :

1. Impôts : sur les revenus locatifs – 19 % pour les résidents de l’UE, plus élevés pour les autres.
2. Gestion : les sociétés de gestion professionnelles facturent 10 à 20 % du loyer.
3. Assurance : 150 à 500 euros par an selon la couverture.
4. Réparations et dépréciation : environ 5 % par an de la valeur du bien.
5. Charges : elles sont généralement payées par le locataire, mais dans certains cas par le propriétaire.

Une « coupe transversale » générale montre que les revenus locatifs réels en Espagne représentent 70 à 75 % du bénéfice brut.

Comment louer un bien immobilier en Espagne en toute légalité et sans problème ?

La loi n’est pas un obstacle, mais un filtre d’efficacité. Dans la plupart des régions, une licence touristique est nécessaire pour les locations de courte durée. Il faut compter de 2 à 6 mois pour l’obtenir et, sans elle, la location d’un logement est une voie directe vers une amende pouvant aller jusqu’à 30 000 euros.

Pour les locations de longue durée, tout est plus simple : un contrat de location, l’enregistrement auprès du bureau des impôts et l’inscription des revenus dans la déclaration. La rentabilité dépend directement de la transparence juridique. La déclaration et l’enregistrement réguliers de la propriété renforcent la position du propriétaire.

Qui loue et comment choisir un format

Le public cible détermine le modèle de revenus. Dans le segment à court terme, la demande est créée par les touristes, les nomades numériques et les participants à des événements internationaux. Ils sont intéressés par le confort, l’emplacement et la flexibilité. Le marché à long terme est formé par les locaux, les spécialistes étrangers, les étudiants et les retraités qui s’installent dans le pays pour une résidence permanente.

Les revenus locatifs varient en fonction de ce public. Le format à court terme rapporte davantage mais nécessite une gestion constante, tandis que le format à long terme est stable mais moins flexible.

Sept solutions pour augmenter les revenus locatifs en Espagne

Pour augmenter les revenus locatifs, les propriétaires mettent en œuvre des actions stratégiquement calibrées basées sur les pratiques réelles du marché. Chacune d’entre elles affecte directement le résultat financier, minimise les pertes et renforce l’attractivité du bien :

1. Optimisation fiscale – l’utilisation du statut de résident fiscal de l’UE permet de réduire le taux d’imposition sur le revenu.
2. L’obtention d’une licence de tourisme élargit les possibilités de louer un logement, en particulier dans les régions populaires.
3. Gestion professionnelle – augmente le taux d’occupation, minimise les temps d’arrêt, améliore le service.
4. Amélioration de l’intérieur et de l’équipement – les appareils modernes et le design augmentent le coût de 10 à 20 %.
5. Analyse de la saisonnalité – ajustement des prix et des promotions pendant les périodes de demande.
6. Choisir un endroit qui suscite un intérêt croissant – par exemple, Almeria ou Murcia, qui sont désormais moins chères mais plus prometteuses.
7. Gérer la réputation de l’établissement – les avis positifs augmentent les chances de réservation.

La complexité de ces solutions vous permet d’augmenter vos profits sans investissements importants. Une stratégie appropriée garantit des revenus durables, même dans des conditions économiques fluctuantes.

Prix d’entrée et perspectives réelles

Les investissements commencent à 80 000-100 000 euros dans les petites villes et à 120 000-150 000 euros dans les stations balnéaires. Avec un modèle compétent, les revenus permettent de rentabiliser l’investissement en 10 à 12 ans. Les objets à rendement plus élevé sont rentabilisés en 6 à 8 ans.

Compte tenu de la croissance des prix de l’immobilier (+5,3 % par an en moyenne selon Idealista), cette stratégie permet non seulement d’obtenir des revenus courants, mais aussi de faire fructifier le capital. Une approche combinée – location et rétention à long terme – permet de construire un flux de revenus stable.

Revenus locatifs en Espagne : conclusions

Les revenus tirés de la location d’un logement en Espagne ne dépendent pas de la chance, mais de la précision des calculs et d’une gestion compétente. Les logements locatifs à court terme, s’ils sont bien gérés, rapportent jusqu’à 10 % par an, et les logements à long terme, entre 4 et 7 %. L’immobilier permet d’adapter la stratégie aux objectifs de l’investisseur. Grâce à la maîtrise des coûts, à un enregistrement compétent et au bon choix de l’objet, les bénéfices restent stables, même en cas de fluctuations du marché.