Comment acheter une propriété à Madrid : un guide étape par étape

Vous rêvez de vivre sur la côte méditerranéenne ? Ou envisagez-vous de faire de l’Espagne votre résidence secondaire ? De plus en plus de Russes considèrent l’immobilier en Espagne comme une véritable alternative pour vivre et investir. Grâce à une économie stable, à des taux d’intérêt peu élevés sur les prêts hypothécaires et à des conditions uniques pour les acheteurs étrangers, l’achat d’un appartement en Espagne est devenu possible.

Pourquoi l’achat d’une propriété en Espagne est-il un bon investissement ?

Vous vous demandez si vous pouvez acheter un appartement en Espagne ? La réponse est sans équivoque : oui ! Depuis la crise financière de 2008, les prix de l’immobilier dans le pays ont considérablement baissé, mais depuis 2015, le marché a commencé à se redresser. En 2024, l’immobilier en Espagne affiche une croissance constante, en particulier dans les stations balnéaires et les zones urbaines les plus prisées. Le prix moyen du mètre carré dans les grandes villes, telles que Barcelone et Madrid, est d’environ 3 000 euros, et dans les zones côtières, de 1 500 à 2 500 euros.

Pour les Russes, l’achat d’une propriété en Espagne n’ouvre pas seulement des perspectives de résidence personnelle, mais permet également de percevoir des revenus locatifs. Il est particulièrement rentable de louer un logement dans des destinations touristiques populaires telles que Majorque, les îles Canaries et la Costa Brava. Dans certaines régions, les revenus locatifs peuvent atteindre 6 à 8 % par an.

Quelle est la région d’Espagne la plus intéressante pour l’achat d’un appartement ?

Si vous souhaitez vivre dans une atmosphère culturelle et dynamique, Barcelone est le choix idéal. Le coût du logement y sera plus élevé, mais vous aurez accès à des événements culturels uniques, à un climat exceptionnel et à une infrastructure bien développée. Le prix du mètre carré à Barcelone varie de 3500 à 6000 euros dans le centre.

Si vous recherchez un endroit aux prix plus abordables, mais non moins pittoresque et offrant de bonnes perspectives de location, regardez du côté de Valence et d’Alicante. Dans ces villes, le coût du logement est beaucoup moins élevé que dans la capitale, alors que le climat et la qualité de vie ne sont pas inférieurs. Valence, par exemple, propose des appartements à partir de 1 500 euros le mètre carré, et le coût des loyers atteint 7 à 10 % par an.

En revanche, si vous êtes attiré par une atmosphère plus détendue et chaleureuse, vous pouvez envisager des endroits tels que la Costa Brava, où les prix des logements commencent à partir de 1200 euros par mètre carré. En outre, grâce au climat chaud, vous pouvez y passer vos vacances toute l’année.

Étapes importantes de l’achat d’une propriété en Espagne

L’achat d’un appartement en Espagne ne se résume pas à la signature d’un contrat. Pour que tout se passe bien, vous devez suivre attentivement toutes les étapes :

1. Choisir un logement : commencez par chercher un logement par l’intermédiaire d’agences ou de sites web spécialisés tels que Idealista ou Fotocasa. Assurez-vous que le bien que vous choisissez est en bon état et correspond au prix annoncé.
2. Établir un contrat : une fois que vous avez trouvé un logement qui vous convient, vous devez signer un contrat de vente préliminaire. Il fixe le prix et les modalités de la transaction. À ce stade, un dépôt de garantie est généralement versé (de 1 à 10 % de la valeur de l’appartement).
3. Obtenir un NIE : un numéro d’identification fiscale espagnol (NIE) est nécessaire pour effectuer la transaction. Il est obligatoire pour tous les ressortissants étrangers et sert à payer les impôts et les transactions légales.
4. Travailler avec un notaire : lorsque tous les documents sont prêts, l’accord est signé chez le notaire. Il s’agit d’une étape obligatoire, car en Espagne, les transactions immobilières ne sont considérées comme légales qu’après avoir été notariées.
5. Enregistrer la propriété au registre : la dernière étape consiste à enregistrer l’achat au registre de la propriété.

N’oubliez pas que si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire pour acheter un appartement en Espagne, il vous faudra plus de temps pour obtenir une autorisation.

Comment estimer correctement la valeur d’un appartement en Espagne ?

L’évaluation est un élément important qui a une incidence directe sur l’achat. Pour éviter un paiement excessif, vous devez tenir compte de plusieurs facteurs :

1. Type de propriété : les nouvelles constructions sont plus chères que les logements secondaires. Le prix moyen au mètre carré dans les nouveaux bâtiments est d’environ 3000 euros, tandis que pour les appartements sur le marché secondaire, vous pouvez trouver des offres à partir de 1500 euros par mètre carré.
2. Localisation : le centre ville est toujours plus cher. Par exemple, un appartement situé au cœur de Barcelone coûtera deux fois plus cher qu’un bien similaire situé en périphérie.
3. L’état du bien : si l’appartement nécessite des réparations, son prix sera moins élevé. Toutefois, n’oubliez pas que les coûts de réparation peuvent représenter 20 à 30 % de la valeur du bien.
4. Coûts supplémentaires : outre le coût du logement lui-même, il convient de tenir compte des taxes, des droits d’enregistrement et des frais de notaire et d’avocat. En moyenne, ces coûts s’élèvent à environ 10-15% du coût du logement.

Avantages et risques de l’achat d’un bien immobilier en Espagne

Comme toute décision d’investissement, l’achat d’un appartement en Espagne présente des avantages et des inconvénients :

Avantages :

1. Grande liquidité : l’Espagne est un pays très touristique, les appartements situés dans les zones touristiques sont donc toujours faciles à louer.
2. Accessibilité pour les citoyens étrangers : L’Espagne facilite l’accès des étrangers à la propriété. Le processus d’achat est assez transparent et ne nécessite pas de complications particulières.
3. Faibles taux d’intérêt : les taux hypothécaires pour l’achat d’un bien immobilier se situent entre 2 et 4 %, ce qui est beaucoup moins élevé que dans d’autres pays.

Risques :

1. Complexités juridiques : il y a parfois des cas de litiges juridiques concernant des biens immobiliers. Il est donc utile de choisir des agences et des notaires jouissant d’une bonne réputation.
2. Taxes et redevances : n’oubliez pas les taxes obligatoires. Par exemple, lorsque vous achetez un logement, vous devez payer les droits de mutation (6 à 10 % de la valeur du logement) et les obligations fiscales annuelles.

Comment demander un prêt hypothécaire pour un appartement en Espagne ?

Tenez compte de quelques facteurs importants :

1. Qui peut obtenir un prêt hypothécaire : les acheteurs étrangers peuvent bénéficier d’un prêt hypothécaire en Espagne, mais ils doivent présenter un NIE, un revenu stable et une preuve de solvabilité financière.
2. Durée de l’hypothèque : les banques accordent généralement des prêts d’une durée maximale de 30 ans. Le montant maximum du prêt est de 70 à 80 % de la valeur de l’appartement pour les non-résidents.
3. Taux d’intérêt : de 2,5 % à 3,5 %. Il est important d’examiner attentivement les conditions, car il s’agit d’un engagement à long terme.
4. Documents : vous aurez besoin d’une preuve de vos revenus, d’une déclaration d’impôts et de copies de votre passeport et de votre NIE.

Conclusion

Acheter un appartement en Espagne est facile si vous le faites de manière responsable. Tenez compte de toutes les étapes, du choix de la région à l’obtention d’un prêt hypothécaire, sans oublier les aspects juridiques. En suivant le plan étape par étape, vous pourrez non seulement choisir un logement approprié, mais aussi faire un achat rentable, qui vous apportera plaisir et stabilité financière.

Cet État de 48 millions d’habitants offre un algorithme clair à ceux qui souhaitent comprendre comment obtenir la nationalité espagnole. La loi sur les étrangers (LOEX) a systématisé toutes les voies, de la naturalisation à l’investissement. La durée de résidence, le montant du capital, la légalité de la source de revenus, le niveau d’intégration – chaque critère influe sur le résultat. La pratique le montre : la clé du passeport se cache dans les détails.

Investissements immobiliers : des travaux d’équipement pour le statut

La citoyenneté n’est pas accordée directement pour l’achat d’actifs. Le mécanisme du visa doré ouvre une voie directe vers le permis de séjour, puis vers la résidence permanente et la naturalisation. Depuis 2013, le programme d’admission des investisseurs offre une procédure simplifiée si le demandeur a acheté un logement d’une valeur de 500 000 euros ou plus sans emprunt. Ce montant est suffisant pour un appartement à Alicante, une maison de ville à Malaga ou un penthouse à Valence.

Le parcours comprend

• l’achat de la propriété ;
• traiter la demande par l’intermédiaire d’un consulat ou dans le pays ;
• traitement d’un visa d’investisseur avec droit de travailler ;
• le renouvellement du permis de séjour après deux ans ;
• demander la résidence permanente dans les cinq ans ;
• la formalisation du statut de citoyen après 10 ans.

Par conséquent, l’obtention de la nationalité espagnole par le biais d’un investissement immobilier est une tâche dont le résultat est prévisible et la période de retour sur investissement claire.

Naturalisation : la loi par la patience

La voie la plus longue, mais la plus massive. La loi fixe à 10 ans la durée de résidence légale et ininterrompue comme condition d’obtention de la citoyenneté. Pour les natifs d’Amérique latine, du Portugal et d’un certain nombre de pays, la période est réduite à 2 ans, et à 1 an en cas de mariage avec un citoyen du pays. Parmi toutes les options permettant d’obtenir la nationalité espagnole, la voie de la naturalisation est la plus utilisée.

Termes clés :

• Avoir une résidence permanente ou une résidence de longue durée ;
• la confirmation de l’intégration ;
• passer les examens de langue (DELE A2) et de culture (CCSE) ;
• la renonciation à la citoyenneté antérieure (sauf disposition contraire).

La procédure est régie par les articles 21 et 22 du code civil. Le ministère de la justice traite jusqu’à 150 000 demandes par an, avec des taux d’approbation variables selon les régions.

Mariage et origines : le chemin le plus court

Tout le monde ne sait pas comment obtenir la nationalité espagnole par le mariage, mais cette voie est l’une des plus rapides. Un an de cohabitation avec un citoyen du pays dans le cadre d’un mariage enregistré suffit. En même temps, il faut vivre légalement en Espagne.

Le droit de filiation s’applique – pour les enfants nés d’Espagnols ou adoptés avant l’âge de 18 ans. La loi prend en compte des cas particuliers – être dans le pays au moment de la naissance, si les deux parents sont apatrides.

Comment obtenir la nationalité espagnole : moyens

La variété des mécanismes juridiques vous permet de choisir une approche en fonction de vos objectifs, de votre temps et de votre budget. Le système couvre :

1. Naturalisation – si vous avez vécu pendant 10 ans ou plus avec une résidence permanente.
2. Investissement immobilier – par le biais d’un permis de séjour, d’un permis de séjour et d’un dépôt ultérieur.
3. Conclusion du mariage – avec cohabitation confirmée.
4. Naissance ou adoption – s’il y a filiation directe.
5. Études ou travail – après la prolongation du permis de séjour temporaire.
6. Réfugié – avec conditions d’asile et d’intégration.
7. Citoyenneté par filiation – si vous avez des ancêtres espagnols.

Chacun de ces parcours montre comment obtenir la nationalité espagnole en fonction des règles juridiques et des circonstances de la vie.

Documents et exigences

Les autorités migratoires exigent des documents spécifiques pour l’obtention de la nationalité espagnole. Un dossier type comprend

• une preuve de résidence légale ;
• NIE – numéro d’identification de l’étranger ;
• certificat d’examen ;
• un extrait de casier judiciaire de l’Espagne et du pays d’origine ;
• une attestation de revenus ou une déclaration fiscale ;
• l’assurance maladie ;
• le formulaire de demande rempli et les frais payés.

Le système permet l’alimentation électronique via la plateforme Mercurio, ce qui réduit de moitié le temps de traitement. Des documents correctement remplis pour la citoyenneté espagnole raccourcissent le chemin vers la décision finale de 4 à 6 mois.

Causes des échecs

Le ministère de la Justice contrôle strictement les violations des antécédents. Les statistiques montrent que le refus du statut de citoyen espagnol est le plus souvent expliqué par :

• des documents incomplets ou inexacts ;
• l’absence de revenus légaux ;
• les longs voyages à l’étranger ;
• en refusant de passer l’examen ;
• un casier judiciaire ou un dossier administratif.

La pratique judiciaire le démontre : dans 70 % des cas, les recours après un refus restent infructueux. Les erreurs dans le CV valent plusieurs années d’attente.

Particularités du double statut d’un citoyen

La double nationalité espagnole n’est possible que pour un nombre limité de pays. Amérique latine, Portugal, Andorre, Philippines – les citoyens de ces pays conservent les deux passeports. Pour les autres, il faut renoncer à la nationalité précédente.

La loi espagnole contrôle strictement la conservation d’un deuxième passeport sans notification. Toute tentative de dissimulation entraîne l’annulation de la naturalisation. Il est donc important d’établir des priorités et de comprendre les conséquences de votre choix.

Examens : la clé de la reconnaissance

L’État exige des tests obligatoires de langue (DELE A2) et de culture (CCSE). L’Instituto Cervantes certifie les résultats. Le taux de réussite moyen au niveau national est de 92 %. L’examen dure 45 minutes et porte sur la Constitution, l’histoire, le mode de vie, la géographie, les symboles et les droits.

Les candidats qui ont étudié les tests à l’avance réussissent le seuil dans 95 % des cas. La préparation dure 2 à 3 mois. Sans réussite à l’examen, il est impossible d’expliquer comment obtenir la nationalité espagnole, même si toutes les autres conditions sont remplies.

Résidence, résidence, permis de séjour et résidence permanente : la base d’un futur passeport

Le chemin vers la citoyenneté espagnole commence toujours par la résidence légale. La première étape est l’obtention d’un permis de séjour temporaire, valable pour une durée maximale d’un an, avec possibilité de prolongation. Après 5 ans, il s’agit d’un permis de séjour permanent, qui confère tous les droits, à l’exception des droits électoraux. Le statut de permis de séjour ouvre une voie directe à la demande de passeport.

La résidence exige une présence physique et une participation active à la vie sociale et fiscale du pays. Une adaptation réussie et un revenu stable sont des paramètres obligatoires. En 2023, le minimum vital était de 600 euros par mois et par personne, ce qui équivaut à un revenu annuel de 7 200 euros ou plus. Ces données sont utilisées pour évaluer la solvabilité financière.

Toute personne souhaitant obtenir la nationalité espagnole doit considérer le permis de séjour et le permis de résidence non pas comme une formalité, mais comme une base.

Droit et pratique : ce qui influence la décision

Formellement, la loi définit le processus, mais la pratique administrative clarifie les détails. Par exemple, la législation ne précise pas que les longs voyages à l’étranger constituent un obstacle. Toutefois, si les services de migration enregistrent une absence de plus de 90 jours par an sans raison valable, la demande est rejetée.

La loi « sur la citoyenneté par naturalisation » n’établit pas de liste spécifique de preuves d’intégration, mais dans la pratique, ces preuves sont exigées :

• les compétences linguistiques ;
• l’engagement social ;
• l’existence d’un contrat de travail ;
• la participation au système fiscal ;
• l’absence d’infractions.

Par conséquent, vous ne devez pas vous limiter au respect formel des conditions. Pour comprendre exactement comment obtenir un passeport espagnol, il est nécessaire de tenir compte à la fois de la lettre de la loi et des cas réels.

Comment obtenir la nationalité espagnole : conclusions

Le parcours est construit de manière séquentielle : résidence, résidence, intégration, examens, dépôt de la demande. Lorsqu’il s’agit de choisir comment obtenir la nationalité espagnole, il est important de tenir compte de chaque étape. L’investissement, le mariage, l’origine accélèrent le processus, mais ne remplacent pas la préparation. L’état civil n’est officialisé qu’avec une stratégie claire.