Cómo comprar una vivienda en Madrid: guía paso a paso

Ganar dinero por metro cuadrado está pasando de ser un sueño a una realidad para muchos propietarios españoles. Hace tiempo que el país dejó de ser una zona turística para convertirse en un imán de inversiones. Los ingresos procedentes del alquiler de viviendas en España atraen sin cesar tanto a propietarios particulares como a inversores profesionales. Y la cuestión aquí no está en la «hermosa puesta de sol sobre Barcelona», sino en el rendimiento previsto, las cifras reales y la creciente demanda.

Mercado caliente y fórmula de beneficios

El mecanismo es sencillo: compra – alquiler – beneficio. Pero en el clima español este algoritmo funciona de forma más eficiente. En 2024, el rendimiento medio de los inmuebles de alquiler en España oscilaba entre el 4% y el 7% anual. En algunas zonas de Valencia y Alicante los indicadores subieron hasta el 10%, especialmente con una estrategia competente de alquileres a corto plazo.

En la Costa del Sol, un piso de un dormitorio de 40-50 m² reportaba unos 1.000 euros al mes en verano y unos 600-700 euros en invierno. Los ingresos por alquiler en España aumentan espectacularmente durante la temporada turística. Sobre todo en una zona de mucho tráfico, cerca de la playa o del centro histórico.

Alquileres de corta duración: dinero por alquiler diario

Airbnb no es sólo una plataforma, sino un modelo de negocio en toda regla. Los propietarios de pisos en Málaga y Sevilla obtienen hasta 120-150 euros al día por un pequeño estudio en temporada. Con un 80% de ocupación, el beneficio cubre fácilmente la hipoteca, los impuestos y los gastos.

Los ingresos por alquiler de viviendas en España en este segmento son máximamente sensibles a la gestión. Limpieza a tiempo, fotos de alta calidad, descripción competente del objeto – todo afecta al posicionamiento en la búsqueda y al precio por noche. Aquí cada metro trabaja duro, y cada reseña le acerca a la plena ocupación.

Arrendamientos a largo plazo: estabilidad en la distancia

No todo el mundo busca el sol durante una semana: muchos se mudan permanentemente. En Barcelona, el precio medio de un piso de un dormitorio en 2024 era de 1.100-1.400 euros al mes. En Madrid, rondaba los 1.300 euros.

La ventaja del formato es la previsibilidad: la vivienda se alquila durante al menos 12 meses, los pagos son regulares y la base imponible está clara. Los ingresos en el formato a largo plazo son menores que en el formato a corto plazo, pero es más sostenible y requiere menos implicación.

Cuánto ingresa un piso o una casa

Una propiedad – docenas de escenarios. En Alicante, comprar un piso por 130.000 euros y alquilarlo a 850 euros al mes proporciona una rentabilidad anual antes de impuestos del 7,8%. En Tarragona, una casa de 280.000 euros alquilada por 1.900 euros al mes genera en torno al 8,1%, suponiendo una ocupación del 100% y unos gastos de gestión mínimos.

Costes que merman los beneficios

Los ingresos procedentes del alquiler de inmuebles en el país disminuyen notablemente una vez deducidos todos los gastos obligatorios. Para calcular correctamente el beneficio, es importante tener en cuenta no solo los impuestos, sino también los gastos ordinarios de gestión, reparaciones y seguros.

La estructura de los gastos es estándar:

1. Impuestos: sobre los ingresos por alquiler – 19% para los residentes en la UE, más altos para los demás.
2. Gestión: las empresas de gestión profesionales cobran entre un 10 y un 20% del alquiler.
3. Seguro: de 150 a 500 euros al año, según la cobertura.
4. Reparaciones y depreciación: alrededor del 5% anual del valor de la propiedad.
5. Servicios públicos: normalmente los paga el inquilino, pero en algunos casos el propietario.

Un «corte transversal» general muestra que los ingresos reales por alquiler en España representan entre el 70% y el 75% del beneficio bruto.

Cómo alquilar una vivienda en España legalmente y sin problemas

La ley no es un obstáculo, sino un filtro de eficacia. En la mayoría de las regiones se exige una licencia turística para los alquileres de corta duración. Se tarda de 2 a 6 meses en obtener la licencia, y sin ella, alquilar un alojamiento es una vía directa a una multa de hasta 30.000 euros.

Para los alquileres de larga duración, todo es más sencillo: un contrato de alquiler, el alta en Hacienda y el registro de los ingresos en la declaración. La rentabilidad depende directamente de la transparencia jurídica. La declaración periódica y el registro de la propiedad refuerzan la posición del propietario.

Quién alquila y cómo elegir un formato

El público objetivo determina el modelo de ingresos. En el segmento a corto plazo, la demanda procede de turistas, nómadas digitales y participantes en eventos internacionales. Les interesa la comodidad, la ubicación y la flexibilidad. El mercado a largo plazo está formado por locales, especialistas extranjeros, estudiantes y pensionistas que se trasladan al país para residir permanentemente.

Los ingresos por alquiler varían en función de este público. El formato a corto plazo aporta más pero requiere una gestión constante, mientras que el formato a largo plazo es estable pero menos flexible.

Siete soluciones para aumentar los ingresos por alquiler en España

Para aumentar los ingresos por alquiler, los propietarios ponen en marcha acciones estratégicamente calibradas y basadas en las prácticas reales del mercado. Cada una de ellas incide directamente en el resultado financiero, minimiza las pérdidas y aumenta el atractivo del inmueble:

1. Optimización fiscal: el estatus de residente fiscal en la UE reduce el tipo del impuesto sobre la renta.
2. Obtener una licencia turística: amplía las oportunidades de alquilar alojamiento, sobre todo en regiones populares.
3. Gestión profesional: aumenta la ocupación, minimiza los tiempos de inactividad y mejora el servicio.
4. Mejoras en el interior y el equipamiento: los electrodomésticos modernos y el diseño aumentan el coste entre un 10 y un 20%.
5. Análisis de estacionalidad: ajuste de precios y promociones durante los periodos de demanda.
6. Elegir un lugar con interés creciente -por ejemplo, Almería o Murcia- es ahora más barato pero más prometedor.
7. Gestionar la reputación de la propiedad: las reseñas positivas aumentan las posibilidades de reserva.

La complejidad de estas soluciones permite aumentar los beneficios sin grandes inversiones. Una estrategia adecuada garantiza unos ingresos sostenibles incluso en condiciones económicas fluctuantes.

Precio de entrada y perspectivas reales

Las inversiones empiezan en 80.000-100.000 euros en ciudades pequeñas o 120.000-150.000 euros en zonas turísticas. Con un modelo competente, los ingresos proporcionan un retorno de la inversión en 10-12 años. Los objetos con mayor rentabilidad se amortizan en 6-8 años.

Dado el crecimiento de los precios de la vivienda (+5,3% anual de media según Idealista), esta estrategia no sólo aporta ingresos corrientes, sino también crecimiento del capital. Un enfoque combinado -alquiler más retención a largo plazo- permite construir un flujo de ingresos estable.

Ingresos por alquiler en España: conclusiones

Los ingresos procedentes del alquiler de viviendas en España no dependen de la suerte, sino de la exactitud de los cálculos y de una gestión competente. Vivienda de alquiler a corto plazo con una buena gestión, trae hasta un 10% anual, a largo plazo – estable 4-7%. Inmobiliaria le permite adaptar la estrategia a los objetivos del inversor. Cuando el control de costes, registro competente y la elección correcta del objeto, el beneficio se mantiene estable incluso en condiciones de fluctuaciones del mercado.

¿Sueña con vivir en la costa mediterránea? ¿O está pensando en hacer de España su segunda residencia? Cada vez son más los rusos que se decantan por una propiedad en España como alternativa real para vivir e invertir. Gracias a una economía estable, unos tipos de interés bajos en los préstamos hipotecarios y unas condiciones únicas para los compradores extranjeros, comprar un piso en España se ha convertido en algo posible.

¿Por qué comprar una propiedad en España es una buena inversión?

¿Se pregunta si comprar un piso en España? La respuesta es inequívoca: ¡sí! Desde la crisis financiera de 2008, los precios de la vivienda en el país han caído significativamente, pero desde 2015 el mercado ha comenzado a recuperarse. En 2024, la propiedad en España está mostrando un crecimiento constante, especialmente en las zonas turísticas y urbanas más populares. El precio medio por metro cuadrado en las principales ciudades como Barcelona y Madrid es de unos 3000 euros, y en las zonas costeras – de 1500 a 2500 euros.

Para los rusos, comprar una propiedad en España no sólo abre perspectivas de residencia personal, sino que también permite obtener ingresos por alquiler. Resulta especialmente rentable alquilar viviendas en destinos turísticos populares como Mallorca, las Islas Canarias y la Costa Brava. En algunas zonas, los ingresos por alquiler pueden llegar al 6-8% anual.

¿En qué región de España merece la pena comprar un piso?

Si quiere vivir en un ambiente cultural y dinámico, Barcelona es la elección perfecta. El coste de la vivienda aquí será más elevado, pero tendrás acceso a acontecimientos culturales únicos, un clima impresionante y una infraestructura bien desarrollada. El precio del metro cuadrado en Barcelona oscila entre 3500 y 6000 euros en el centro.

Si busca un lugar con precios más asequibles, pero no por ello menos pintoresco y con buenas perspectivas de alquiler, fíjese en Valencia y Alicante. En estas ciudades, el coste de la vivienda es mucho menor que en la capital, mientras que el clima y la calidad de vida no son inferiores. Valencia, por ejemplo, puede ofrecer pisos a precios a partir de 1.500 euros el metro cuadrado, y el coste del alquiler alcanza el 7-10% anual.

Por su parte, si le atrae un ambiente más relajado y acogedor, puede considerar lugares como la Costa Brava, donde los precios de la vivienda parten de 1200 euros por metro cuadrado. Además, aquí podrá pasar sus vacaciones durante todo el año, gracias a su clima cálido.

Pasos importantes a la hora de comprar una vivienda en España

Comprar un piso en España no es sólo firmar contratos. Para que todo vaya sobre ruedas, hay que seguir con atención todos los pasos:

1. Elige una vivienda: empieza buscando alojamiento a través de agencias o webs especializadas como Idealista o Fotocasa. Asegúrate de que la propiedad que elijas esté en buenas condiciones y se corresponda con el precio anunciado.
2. Redacta un contrato: Una vez que hayas encontrado una vivienda adecuada, tienes que firmar un contrato de compraventa preliminar. En él se fijan el precio y las condiciones de las transacciones. En esta fase, por regla general, se paga un depósito (del 1 al 10% del valor del piso).
3. Obtener un NIE: Se necesitará un número de identificación fiscal español (NIE) para completar la transacción. Es obligatorio para todos los extranjeros y sirve para pagar impuestos y realizar transacciones legales.
4. Trabajar con un notario: cuando todos los documentos están listos, el acuerdo se firma en la notaría. Se trata de un paso obligatorio, ya que en España las transacciones inmobiliarias solo se consideran legales tras la firma ante notario.
5. Inscribir la propiedad en el registro: el último paso es inscribir la compra en el registro de la propiedad.

No olvide que si tiene previsto pedir una hipoteca para comprar un piso en España, tardará más tiempo en obtener la aprobación.

Cómo calcular correctamente el valor de un piso en España

La estimación de costes es una consideración importante que afecta directamente a la compra. Para evitar pagar de más, hay que tener en cuenta varios factores:

1. Tipo de propiedad: los edificios nuevos son más caros que las viviendas secundarias. El precio medio del metro cuadrado en obra nueva ronda los 3000 euros, mientras que para pisos en el mercado secundario se pueden encontrar ofertas a partir de 1500 euros el metro cuadrado.
2. Ubicación: el centro de la ciudad siempre es más caro. Por ejemplo, un piso en pleno centro de Barcelona costará el doble que una vivienda similar en las afueras.
3. El estado del inmueble: si el piso necesita reparaciones, su precio será inferior. Sin embargo, no olvides que los gastos de reparación pueden ascender al 20-30% del valor del inmueble.
4. Costes adicionales: además del coste de la vivienda en sí, conviene tener en cuenta los impuestos, los gastos de registro y los costes de notario y abogado. Por término medio, estos gastos ascienden a un 10-15% del coste de la vivienda.

Ventajas y riesgos de comprar una vivienda en España

Como cualquier decisión de inversión, comprar un piso en España tiene sus pros y sus contras:

Ventajas:

1. Alta liquidez: España es un país muy turístico, por lo que los pisos situados en zonas turísticas siempre son fáciles de alquilar.
2. Accesibilidad para ciudadanos extranjeros: España ofrece condiciones fáciles para que los extranjeros compren propiedades. El proceso de compra es bastante transparente y no requiere complicaciones especiales.
3. Tipos de interés bajos: Los tipos hipotecarios para la compra de vivienda oscilan entre el 2 y el 4%, mucho más bajos que en otros países.

Riesgos:

1. Complejidades jurídicas: a veces hay casos con disputas jurídicas sobre bienes inmuebles. Por ello, merece la pena elegir agencias y notarios con buena reputación.
2. Impuestos y tasas: no se olvide de los impuestos obligatorios. Por ejemplo, al comprar una casa, paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda) y las obligaciones fiscales anuales.

Cómo solicitar una hipoteca sobre un piso en España

Tenga en cuenta algunos factores importantes:

1. Quién puede obtener una hipoteca: los compradores extranjeros pueden optar a una hipoteca en España, pero necesitarán un NIE, unos ingresos estables y una prueba de solvencia económica.
2. Plazos de las hipotecas: los bancos suelen prestar hasta 30 años. El importe máximo del préstamo es de hasta el 70-80% del valor del piso para no residentes.
3. Tipos de interés: del 2,5% al 3,5%. Es importante revisar detenidamente las condiciones, ya que se trata de un compromiso a largo plazo.
4. Documentos: necesitará un justificante de ingresos, una declaración de la renta y copias de su pasaporte y su NIE.

Conclusión

Comprar un piso en España es fácil si se hace con responsabilidad. Ten en cuenta todos los pasos, desde elegir una región hasta tramitar una hipoteca, y no te olvides de los aspectos legales. Siguiendo el plan paso a paso, no sólo podrá elegir una vivienda adecuada, sino también realizar una compra rentable, que le aportará placer y estabilidad financiera.