Ποια είναι τα έσοδα που μπορεί να προσδοκά κανείς από την ενοικίαση ακινήτου στην Ισπανία;

Η κερδοφορία ανά τετραγωνικό μέτρο γίνεται πραγματικότητα για πολλούς που κατέχουν ισπανική ακίνητη περιουσία. Η χώρα έχει μετατραπεί εδώ και καιρό από την τουριστική ζώνη σε επενδυτικό μαγνήτη. Τα έσοδα από την ενοικίαση ακινήτων στην Ισπανία προσελκύουν σταθερά τόσο ιδιώτες ιδιοκτήτες όσο και επαγγελματίες επενδυτές. Και το θέμα δεν είναι το “όμορφο ηλιοβασίλεμα πάνω από τη Βαρκελώνη”, αλλά η προβλέψιμη απόδοση, τα πραγματικά νούμερα και η αυξανόμενη ζήτηση.

Ζεστή αγορά και τύπος κέρδους

Ο μηχανισμός είναι απλός: αγορά – ενοικίαση – κέρδος. Αλλά στο ισπανικό κλίμα αυτός ο αλγόριθμος λειτουργεί αποτελεσματικότερα. Το 2024, το μέσο ποσοστό απόδοσης της ακίνητης περιουσίας στην Ισπανία κυμάνθηκε από 4% έως 7% ετησίως. Σε ορισμένες περιοχές της Βαλένθια και της Αλικάντε, οι δείκτες ανέβαιναν έως 10%, ειδικά με μια έξυπνη στρατηγική για την κοντοχρόνια ενοικίαση ακινήτων.

Στην παραλία της Κόστα-ντελ-Σολ, ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου με εμβαδόν 40-50 τ.μ. έφερνε περίπου €1.000 τον μήνα το καλοκαίρι και περίπου €600-700 το χειμώνα. Τα έσοδα από την ενοικίαση ακινήτων στην Ισπανία αυξάνονται πολλαπλάσια κατά την τουριστική περίοδο, ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλή προσέλευση – κοντά στην παραλία ή το ιστορικό κέντρο.

Κοντοχρόνια ενοικίαση: ημερήσια έσοδα

Το Airbnb δεν είναι απλώς μια πλατφόρμα, αλλά ένα πλήρες μοντέλο επιχείρησης. Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων στη Μάλαγα και τη Σεβίλλη λαμβάνουν έως και €120-150 την ημέρα για ένα μικρό στούντιο κατά τη σεζόν. Με 80% πληρότητα, το κέρδος καλύπτει εύκολα το δάνειο, τους φόρους και τα έξοδα.

Τα έσοδα από την ενοικίαση ακινήτων στην Ισπανία σε αυτό τον τομέα είναι εξαιρετικά ευαίσθητα στη διαχείριση. Η έγκαιρη καθαριότητα, οι ποιοτικές φωτογραφίες, η έξυπνη περιγραφή του αντικειμένου – όλα επηρεάζουν τη θέση στις αναζητήσεις και την τιμή ανά νύχτα. Εδώ, κάθε τετραγωνικό μέτρο εργάζεται για τη φθορά και κάθε αναθεώρηση φέρνει πιο κοντά στην πλήρη κατάληψη.

Μακροχρόνια ενοικίαση: σταθερότητα στο μέσον όρο

Δεν όλοι ψάχνουν τον ήλιο για μια εβδομάδα – πολλοί μετακομίζουν για πάντα. Στη Βαρκελώνη, η μέση τιμή ενοικίασης για ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων το 2024 ήταν περίπου €1.100-1.400 το μήνα. Στη Μαδρίτη – περίπου €1.300.

Το πλεονέκτημα της μορφής είναι η προβλεψιμότητα: τα ακίνητα ενοικιάζονται για τουλάχιστον 12 μήνες, οι πληρωμές είναι τακτικές, η φορολογική βάση είναι κατανοητή. Τα έσοδα σε μακροπρόθεσμη μορφή είναι χαμηλότερα από τα εσοδεία σε κοντοπρόθεσμη μορφή, αλλά πιο σταθερά και απαιτούν λιγότερη εμπλοκή.

Πόσο κερδίζει ένα διαμέρισμα ή ένα σπίτι

Ένα αντικείμενο – δεκάδες σενάρια. Στην Αλικάντε, η αγορά ενός διαμερίσματος με €130.000 και ενοικίαση στα €850 το μήνα παρέχει 7,8% ετήσια απόδοση πριν τη φορολόγηση. Στην Ταραγόνα, ένα σπίτι με €280.000, ενοικιαζόμενο με €1.900 το μήνα, δημιουργεί περίπου 8,1%, εφόσον υπάρχει 100% πλήρωση και ελάχιστα έξοδα διαχείρισης.

Έξοδα που καταναλώνουν το κέρδος

Τα έσοδα από την ενοικίαση ακινήτων στη χώρα μειώνονται σημαντικά μετά την αφαίρεση όλων των υποχρεωτικών εξόδων. Για να εκτιμήσετε σωστά το κέρδος, είναι σημαντικό να λάβετε υπόψη όχι μόνο τους φόρους, αλλά και τα τακτικά έξοδα διαχείρισης, επισκευές και ασφάλιση.

Η δομή των εξόδων είναι τυπική:

1. Φόροι: για το κέρδος από την ενοικίαση ακινήτων – 19% για τους κατοίκους της ΕΕ, υψηλότερο για άλλους.
2. Διαχείριση: επαγγελματικές εταιρείες διαχείρισης λαμβάνουν 10-20% του ενοικιαστικού τέλους.
3. Ασφάλιση: από €150 έως 500 το χρόνο ανάλογα με την κάλυψη.
4. Επισκευές και αποσβέσεις: περίπου 5% ετησίως της αξίας του αντικειμένου.
5. Κοινόχρηστα: συνήθως πληρώνονται από τον ενοικιαστή, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις – από τον ιδιοκτήτη.

Η γενική “ανακοπή” δείχνει ότι τα πραγματικά έσοδα από την ενοικίαση ακινήτων στην Ισπανία ανέρχονται σε 70-75% της καθαρής κερδοφορίας.

Πώς να ενοικιάσετε νόμιμα και χωρίς προβλήματα στην Ισπανία

Ο νόμος δεν είναι εμπόδιο, αλλά φίλτρο αποτελεσματικότητας. Για την κοντοπρόθεσμη ενοικίαση, σε πλειοψηφία των περιοχών απαιτείται τουριστική άδεια. Η λήψη άδειας διαρκεί από 2 έως 6 μήνες και χωρίς αυτήν, η ενοικίαση ακινήτων οδηγεί απευθείας σε πρόστιμο έως €30.000.

Για τη μακροπρόθεσμη ενοικίαση, είναι πιο απλό – σύμβαση ενοικίασης, εγγραφή στη φορολογική και καταγραφή των εσόδων στη δήλωση. Η κερδοφορία εξαρτάται άμεσα από τη νομική διαφάνεια. Η τακτική αναφορά και η εγγραφή του αντικειμένου εν