الأساطير الرئيسية حول الاستثمار في العقارات

سوق العقارات منذ فترة طويلة مرتبط بالموثوقية والاستقرار وإمكانية الدخل السلبي. النشرات الإعلانية وقصص المستثمرين الناجحين يشكلون صورة للاستثمار المثالي. ولكن في الواقع، العديد من الأوهام تعيق اتخاذ قرار مدروس. هذه الأساطير حول الاستثمار في العقارات تؤدي إلى تقدير غير صحيح للإيرادات والمصروفات، والاعتقاد الأعمى بالنمو الدائم للأسعار وتجاهل المخاطر. النهج المهني يبدأ بتحطيم الأوهام والانتقال إلى المنطق الجاف للأرقام والوثائق والسوق.

الأسطورة رقم 1: العقارات ترتفع دائمًا في السعر

كشف الأسطورة حول الاستثمار في العقارات: السوق دوري. حتى في البلدان ذات الاقتصاد المستقر مثل ألمانيا أو كندا، يتم تسجيل انخفاضات تتراوح بين 8 إلى 30٪ على مدى عقد. في روسيا في عام 2015، ارتفعت أسعار الشقق بالروبل، ولكنها انخفضت بنسبة النصف بالدولار. في سوق العقارات الجديدة في موسكو في عام 2023، تم تسجيل توقف في النمو: ارتفع سعر المتر المربع بأقل من 2٪، مقابل تضخم بنسبة 11٪.

أسباب الانحرافات الحقيقية:

1. تشبع السوق.
2. زيادة حجم إدخال الإسكان.
3. ارتفاع سعر الفائدة الرئيسي لبنك روسيا (في عام 2024 – إلى 16٪).
4. تشديد شروط الرهن العقاري.

غالبًا ما تستند الأساطير حول الاستثمار في العقارات إلى فكرة النمو اللانهائي. في الواقع، قد لا تتجاوز العائدات بدون احتساب الإهلاك والتضخم 3-5٪ سنويًا.

الأسطورة رقم 2: الإيجار يوفر دخلًا سلبيًا مستقرًا

الإيجار – ليس دائمًا سلبيًا. إدارة الشقة تتطلب وقتًا ومعرفة قانونية ورقابة. فترات الخمول، تلف الممتلكات، تكاليف الإصلاح، عدم الدفع – أمور شائعة حتى في المواقع “السائلة”.

مثال على الحساب (موسكو، 2025):

1. تكلفة الشقة 12.5 مليون روبل (شقة واحدة في مجمع سكني فاخر).
2. دخل الإيجار 45,000 روبل / شهر أو 540,000 روبل / سنة.
3. المصروفات: الضرائب – 78,000 روبل، الخمول – 2 شهر (-90,000 روبل)، الإصلاح – 50,000 روبل، الصيانة – 18,000 روبل.

الدخل الصافي: 540,000 – 78,000 – 90,000 – 50,000 – 18,000 = 304,000 روبل → العائد ≈ 2.43٪ سنويًا. الاستنتاج: تتجاهل الأساطير حول الاستثمار في العقارات التكاليف التشغيلية الحقيقية التي تستنزف جزءًا كبيرًا من الأرباح.

الأسطورة رقم 3: الاستثمار في الاستوديوهات دائمًا أكثر ربحية

المساحة الصغيرة لا تعني الربحية العالية. تجلب الاستوديوهات المزيد من الدخل لكل متر مربع، ولكنها تتمتع بسيولة أقل، وتآكل أعلى، ومخاطر أكبر للخمول.

المؤشرات لعام 2025 (سانت بطرسبرغ):

1. استوديو: 27 متر مربع، السعر – 5.3 مليون روبل، الإيجار – 30,000 روبل.
2. شقة غرفتين بتصميم أوروبي: 43 متر مربع، السعر – 7.9 مليون روبل، الإيجار – 48,000 روبل.

المقارنة:

1. استوديو: العائدية – 6.7٪ (صافية)، لكن فترات الخمول أكثر (بمتوسط 3 أشهر).
2. شقة غرفتين بتصميم أوروبي: العائدية – 6.1٪، لكن الطلب على الإيجار طويل الأمد والعائلات أعلى.

عامل المخاطرة: الاستوديوهات غالبًا ما تقع في القطاع الاقتصادي ذي القدرة الدفعية المنخفضة للمستأجرين.

الأسطورة رقم 4: الاستثمار في العقارات – استثمار خالٍ من المخاطر

تخفي الأساطير حول الاستثمار في العقارات العديد من المخاطر – قانونية، سوقية، بنية تحتية.

المناطق الفعلية للخسائر:

1. المطور يفلس (مثال: Urban Group، 2018 – تضرر 14,000 مشترٍ).
2. المشروع غير مكتمل – الحاجة إلى دعاوى قضائية، تعويضات، صندوق مشترك.
3. يفقد الحي جاذبيته – تغيير مسارات النقل، ظهور منطقة صناعية.
4. زيادة ضريبة العقار (في عام 2023 – زيادة تقييم الكاداستر بنسبة 23٪).

الاستنتاج: تتطلب الاستثمارات فحصًا قانونيًا، وتقييمًا فنيًا، وتحليلًا لآفاق الحي. الرهان على “الحدس” العميق يؤدي إلى الخسائر.

الأسطورة رقم 5: العائد بنسبة 8-10٪ – المعيار

في الواقع، توفر مثل هذه العائدات فقط الصفقات النادرة بخصم، شراء في مرحلة الحفر أو المشاركة في التجديد. العائد المتوسط للعقارات المؤجرة في المدن ذات المليون نسمة هو 2.5-5.2٪ سنويًا.

الحالات الحقيقية:

1. قازان: مشروع جديد، العائد – 4.1٪.
2. كراسنودار: ثانوية – 2.7٪.
3. سوتشي (فئة النخبة): فترات خمول تصل إلى 6 أشهر → العائد الفعلي 1.9٪.

المقارنة: سندات الدين الحكومي الفيدرالي 26242 بعائدية 12.3٪ (حتى يونيو 2025) غالبًا ما تكون أكثر فائدة من حيث “المخاطرة / العائد”.

الأسطورة رقم 6: الرهن العقاري يعزز العائد الاستثماري

الرهن العقاري في ظل أسعار فائدة مرتفعة (في عام 2025 – 16-17٪) يستنزف كل العائد. حتى عند تأجيرها، يتجاوز الدفع على القرض الإيجار.

مثال:

1. الشقة: 9 مليون روبل.
2. الدفعة الأولى: 2.7 مليون روبل.
3. الدفع على الرهن العقاري (17٪ على مدى 20 عامًا): ≈ 123,000 روبل / شهر.
4. الدخل من الإيجار: 55,000 روبل / شهر.

الخسارة شهريًا: ≈ -68,000 روبل + التأمين والضرائب. يتم سدادها من خلال الأموال الشخصية، ليس من تدفق الإيجار. الاستنتاج: غالبًا ما تستند الأساطير حول الاستثمار في العقارات إلى أسعار فائدة قديمة لعامي 2019-2020، متجاهلة التكلفة الحقيقية للأموال.

الأسطورة رقم 7: يمكنك القيام بكل شيء بنفسك

كشف: إدارة الذات تتطلب مهارات محام، ووكيل عقاري، ومحاسب، ومقاول. الأخطاء في العقود، والإغفال في تقييم المستأجرين، أو تقديم التقارير الضريبية بشكل غير صحيح – هي الطريق المباشر إلى الخسائر والغرامات.

قائمة المهام الرئيسية عند الإدارة الذاتية:

1. فحص قانوني للعقار.
2. إعداد عقد الإيجار مع القوة القاهرة.
3. تقارير إلى الضرائب – إعداد إقرار سنوي.
4. رصد المدفوعات وصيانة الممتلكات.
5. حل النزاعات – قبل التقدم بدعوى قضائية.

التوفير على الوكيل غالبًا ما يؤدي إلى الغرامات والخمول الطويل وانخفاض الدخل.

أساطير الاستثمار في العقارات: المنطق ضد الأوهام

المستثمر المحترف لا يعتمد على الحدس أو الشائعات. يتطلب السوق الحقيقية حسابات وتقييم للسيولة ومراعاة المخاطر وفهم السيناريوهات المالية. تخفي أساطير الاستثمار في العقارات أخطاء نظامية: تقدير غير كاف للتكاليف، تجاهل الإهلاك، الاعتقاد بالنمو الدائم. يتم تشكيل الربح فقط من خلال النهج الواقعي، والانضباط، والتحليل الفني. فقط بهذه الطريقة، تتحول العقارات حقًا إلى مصدر دخل، وليس مصدر مشاكل.