Βασικά μύθοι για επενδύσεις σε ακίνητα

Η αγορά ακινήτων συνδέεται εδώ και καιρό με αξιοπιστία, σταθερότητα και την προοπτική passsive εισοδήματος. Τα διαφημιστικά φυλλάδια και οι ιστορίες επιτυχημένων επενδυτών δημιουργούν την εικόνα της ιδανικής επένδυσης. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, πολλά λάθη εμποδίζουν τη λήψη ενημερωμένης απόφασης. Αυτά τα μύθοι για τις επενδύσεις σε ακίνητα οδηγούν σε λανθασμένη εκτίμηση των εσόδων και των δαπανών, την τυφλή πίστη στην αιώνια αύξηση των τιμών και την αγνόηση των κινδύνων. Η επαγγελματική προσέγγιση ξεκινά με την καταστροφή των ψευδαισθήσεων και τη μετάβαση στην ξηρή λογική των αριθμών, των εγγράφων και της αγοράς.

Μύθος 1: Τα ακίνητα αυξάνονται πάντα στην τιμή

Αποκάλυψη του μύθου για τις επενδύσεις σε ακίνητα: η αγορά είναι κυκλική. Ακόμα και σε χώρες με σταθερή οικονομία, όπως η Γερμανία ή ο Καναδάς, παρατηρούνται πτώσεις από 8 έως 30% κατά τη δεκαετία. Στη Ρωσία το 2015, τα διαμερίσματα σε ρούβλια ακριβάθηκαν, αλλά σε δολάρια υποχώρησαν κατά το ήμισυ. Στην αγορά νέων κατασκευών της Μόσχας το 2023, καταγράφηκε στασιμότητα: η αύξηση της τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο ήταν λιγότερο από 2%, με πληθωρισμό 11%.

Πραγματικοί λόγοι αποκλίσεων:

1. Υπερπληθωρισμός της αγοράς.
2. Αύξηση των όγκων κατασκευής κατοικιών.
3. Αύξηση του βασικού επιτοκίου της Τράπεζας της Ρωσίας (το 2024 – έως 16%).
4. Αυστηροποίηση των όρων των υποθηκών.

Οι μύθοι για τις επενδύσεις σε ακίνητα συχνά βασίζονται στην ιδέα της ατελείωτης ανάπτυξης. Στην πράξη, η απόδοση χωρίς λογαριασμό αποσβεστικών και πληθωρισμού συχνά δεν υπερβαίνει το 3-5% ετησίως.

Μύθος 2: Η ενοικίαση εξασφαλίζει σταθερό passsive εισόδημα

Η ενοικίαση – δεν είναι πάντα passsive. Η διαχείριση ενός διαμερίσματος απαιτεί χρόνο, νομικές γνώσεις και έλεγχο. Περίοδοι ανεργίας, ζημιές στην περιουσία, έξοδα επισκευών, μη πληρωμή – συχνά συμβαίνουν ακόμα και σε “υγρές” τοποθεσίες.

Παράδειγμα υπολογισμού (Μόσχα, 2025):

1. Κόστος διαμερίσματος 12,5 εκατ. ₽ (έναρκτηρο σε κατηγορία άνεσης).
2. Εισόδημα από ενοικίαση 45.000 ₽/μήνα ή 540.000 ₽/έτος.
3. Έξοδα: φόροι – 78.000 ₽, ανεργία – 2 μήνες (-90.000 ₽), επισκευές – 50.000 ₽, συντήρηση – 18.000 ₽.

Καθαρό εισόδημα: 540.000 – 78.000 – 90.000 – 50.000 – 18.000 = 304.000 ₽ → απόδοση ≈ 2,43% ετησίως. Συμπέρασμα: οι μύθοι για τις επενδύσεις σε ακίνητα αγνοούν τα πραγματικά λειτουργικά έξοδα, τα οποία καταναλώνουν μεγάλο μέρος των κερδών.

Μύθος 3: Η επένδυση σε στούντιο είναι πάντα πιο επικερδής

Μικρή επιφάνεια – δεν σημαίνει υψηλή απόδοση. Τα στούντιο φέρνουν περισσότερα έσοδα ανά τετραγωνικό μέτρο, αλλά έχουν χαμηλότερη ρευστότητα, μεγαλύτερη φθορά, μεγαλύτερους κινδύνους ανεργίας.

Δείκτες 2025 (Άγιος Πέτρος):

1. Στούντιο: 27 τ.μ., τιμή – 5,3 εκατ. ₽, ενοίκιο – 30.000 ₽.
2. Διαμέρισμα 2 δωματίων: 43 τ.μ., τιμή – 7,9 εκατ. ₽, ενοίκιο – 48.000 ₽.

Σύγκριση:

1. Στούντιο: απόδοση – 6,7% (καθαρή), αλλά περισσότερη ανεργία (μέσος όρος 3 μήνες).
2. Διαμέρισμα 2 δωματίων: απόδοση – 6,1%, αλλά μεγαλύτερη ζήτηση για μακροχρόνια ενοικίαση και οικογένειες.

Παράγοντας κινδύνου: τα στούντιο συχνά καταλήγουν στο οικονομικό τμήμα με λιγότερη οικονομική δυνατότητα των ενοικιαστών.

Μύθος 4: Οι επενδύσεις σε ακίνητα – ανώδυνη επένδυση

Οι μύθοι για τις επενδύσεις σε ακίνητα κρύβουν πολλούς κινδύνους – νομικούς, αγοράς, υποδομών.

Πραγματικές ζώνες απώλειας:

1. Ο κατασκευαστής πτωχεύει (παράδειγμα: Urban Group, 2018 – 14.000 αγοραστές υπέστησαν ζημιές).
2. Το έργο δεν ολοκληρώνεται – ανάγκη για δικαστικές αγωγές, αποζημιώσεις, κοινόχρηστο ταμείο.
3. Η περιοχή χάνει την ελκυστικότητά της – αλλαγές στις διαδρομές μεταφορών, εμφάνιση βιομηχανικών ζωνών.
4. Αύξηση του φόρου ακινήτων (το 2023 – αύξηση της κτηματολογικής εκτίμησης κατά 23%).

Συμπέρασμα: οι επενδύσεις απαιτούν νομική εμπειρογνωμία, τεχνική αξιολόγηση και ανάλυση των προοπτικών της περιοχής. Η εμμονή στην τυφλή “ενστικτώδη” αντίληψη οδηγεί σε απώλειες.

Μύθος 5: Η απόδοση 8-10% είναι το στάνταρ

Στην πραγματικότητα, τέτοια απόδοση επιτυγχάνεται μόνο με σπάνιες συμφωνίες με έκπτωση, αγορά στο στάδιο του υπόγειου ή συμμετοχή σε ανακαίνιση. Η μέση απόδοση των ενοικιαστικών κατοικιών σε εκατομμυριούχους πόλεις είναι 2,5-5,2% ετησίως.

Πραγματικές περιπτώσεις:

1. Καζάν: νέα κατασκευή, απόδοση – 4,1%.
2. Κρασνοντάρ: δευτερογενής αγορά – 2,7%.
3. Σότσι (πολυτελής): ανεργία έως 6 μήνες → πραγματική απόδοση 1,9%.

Σύγκριση: ομόλογα του ομοσπονδιακού δανείου 26242 με απόδοση 12,3% (έως Ιούνιος 2025) συχνά είναι πιο επικερδή από την άποψη “κίνδυνος/απόδ