Что такое элитная недвижимость в Испании по регионам: Марбелья, Аликанте, Барселона

Sonha em viver na costa mediterrânica? Ou está a planear fazer de Espanha a sua segunda casa? São cada vez mais os russos que se voltam para o imobiliário em Espanha como uma verdadeira alternativa de vida e de investimento. Graças a uma economia estável, às baixas taxas de juro dos empréstimos hipotecários e às condições únicas para os compradores estrangeiros, a compra de um apartamento em Espanha tornou-se possível.

Porque é que comprar um imóvel em Espanha é um bom investimento?

Está a pensar se deve comprar um apartamento em Espanha? A resposta é inequívoca: sim! Desde a crise financeira de 2008, os preços das casas no país caíram significativamente, mas desde 2015 o mercado começou a recuperar. Em 2024, a propriedade em Espanha está a mostrar um crescimento constante, especialmente em resorts populares e áreas urbanas. O preço médio por metro quadrado nas grandes cidades, como Barcelona e Madrid, é de cerca de 3.000 euros, e nas zonas costeiras – de 1.500 a 2.500 euros.

Para os russos, comprar um imóvel em Espanha não só abre perspectivas de residência pessoal, como também permite obter rendimentos de arrendamento. É particularmente rentável alugar um alojamento em destinos turísticos populares, como Maiorca, as Ilhas Canárias e a Costa Brava. Em algumas zonas, o rendimento do aluguer pode atingir 6-8% por ano.

Em que região de Espanha vale a pena comprar um apartamento?

Se quer viver num ambiente cultural e dinâmico, Barcelona é a escolha perfeita. O custo da habitação aqui será mais elevado, mas terá acesso a eventos culturais únicos, a um clima deslumbrante e a uma infraestrutura bem desenvolvida. O preço por metro quadrado em Barcelona varia entre 3500 e 6000 euros no centro.

Se procura um local com preços mais acessíveis, mas nem por isso menos pitoresco e com boas perspectivas de arrendamento, veja Valência e Alicante. Nestas cidades, o custo da habitação é muito mais baixo do que na capital, enquanto o clima e a qualidade de vida não são inferiores. Valência, por exemplo, pode oferecer apartamentos a preços a partir de 1500 euros por metro quadrado, e o custo do aluguer atinge 7-10% por ano.

Por sua vez, se se sente atraído por um ambiente mais descontraído e acolhedor, pode considerar locais como a Costa Brava, onde os preços das habitações começam a partir de 1200 euros por metro quadrado. Além disso, pode passar férias aqui durante todo o ano, graças ao clima quente.

Passos importantes para comprar um imóvel em Espanha

A compra de um apartamento em Espanha não se resume à assinatura de contratos. Para que tudo corra bem, é necessário seguir cuidadosamente todas as etapas:

1. Escolher um imóvel: começar por procurar alojamento através de agências ou de sítios Web especializados, como o Idealista ou o Fotocasa. Certifique-se de que o imóvel que escolher está em boas condições e corresponde ao preço anunciado.
2. Redigir um contrato: Depois de ter encontrado uma casa adequada, é necessário assinar um contrato de venda preliminar. Este contrato fixa o preço e as condições da transação. Nesta fase, em regra, é pago um sinal (de 1 a 10% do valor do apartamento).
3. Obter um NIE: Será necessário um número de identificação fiscal espanhol (NIE) para concluir a transação. Este número é obrigatório para todos os cidadãos estrangeiros e é utilizado para o pagamento de impostos e transacções legais.
4. Trabalhar com um notário: quando todos os documentos estiverem prontos, o acordo é assinado no notário. Trata-se de uma etapa obrigatória, uma vez que, em Espanha, as transacções imobiliárias só são consideradas legais após a autenticação notarial.
5. Registar o imóvel no registo: o último passo é registar a compra no registo de propriedade.

Não se esqueça de que, se tenciona contrair um empréstimo hipotecário para comprar um apartamento em Espanha, a aprovação será mais demorada.

Como calcular corretamente o valor de um apartamento em Espanha

A estimativa de custos é uma consideração importante que afecta diretamente a compra. Para evitar um pagamento excessivo, há vários factores a considerar:

1. Tipo de propriedade: os edifícios novos são mais caros do que as habitações secundárias. O preço médio por metro quadrado nos edifícios novos é de cerca de 3000 euros, enquanto que para os apartamentos no mercado secundário pode encontrar ofertas a partir de 1500 euros por metro quadrado.
2. Localização: o centro da cidade é sempre mais caro. Por exemplo, um apartamento no centro de Barcelona custará o dobro de um imóvel semelhante na periferia.
3. O estado do imóvel: se o apartamento precisar de reparações, o seu preço será mais baixo. No entanto, não se esqueça de que os custos de reparação podem ascender a 20-30% do valor do imóvel.
4. Custos adicionais: para além do custo da casa em si, vale a pena considerar os impostos, as taxas de registo e os custos de um notário e de um advogado. Em média, estes custos ascendem a cerca de 10-15% do custo da habitação.

Vantagens e riscos de comprar um imóvel em Espanha

Como qualquer decisão de investimento, comprar um apartamento em Espanha tem os seus prós e os seus contras:

Vantagens:

1. Elevada liquidez: a Espanha é um país turístico popular, pelo que os apartamentos situados em zonas turísticas são sempre fáceis de alugar.
2. Acessibilidade para os cidadãos estrangeiros: A Espanha oferece condições fáceis para os estrangeiros comprarem imóveis. O processo de compra é bastante transparente e não exige quaisquer complicações especiais.
3. Taxas de juro baixas: As taxas de hipoteca para a compra de imóveis variam entre 2 e 4%, o que é muito mais baixo do que em alguns outros países.

Riscos:

1. Complexidades jurídicas: por vezes, há casos de litígios jurídicos relativos a bens imóveis. Por conseguinte, vale a pena escolher agências e notários com uma boa reputação.
2. Impostos e taxas: não se esqueça dos impostos obrigatórios. Por exemplo, ao comprar uma casa, pague o imposto de transferência de propriedade (6 a 10% do valor da casa) e as obrigações fiscais anuais.

Como pedir um empréstimo hipotecário para um apartamento em Espanha

Considere alguns factores importantes:

1. Quem pode obter um empréstimo hipotecário: os compradores estrangeiros podem obter um empréstimo hipotecário em Espanha, mas necessitam de um NIE, de um rendimento estável e de uma prova de solvabilidade financeira.
2. Prazos de financiamento: os bancos concedem normalmente empréstimos até 30 anos. O montante máximo do empréstimo é de 70-80% do valor do apartamento para os não residentes.
3. Taxas de juro: de 2,5 por cento para 3,5 por cento. É importante analisar cuidadosamente os termos e condições, uma vez que se trata de um compromisso a longo prazo.
4. Documentos: é necessária uma prova de rendimentos, uma declaração de impostos e cópias do passaporte e do NIE.

Conclusão

Comprar um apartamento em Espanha é fácil se o fizer de forma responsável. Tenha em conta todas as etapas, desde a escolha de uma região até à obtenção de uma hipoteca, e não se esqueça dos aspectos legais. Seguindo o plano passo a passo, não só poderá escolher uma casa adequada, como também efetuar uma compra rentável, que lhe trará prazer e estabilidade financeira.

A compra de um imóvel em Espanha ultrapassou há muito a simples troca de dinheiro por metros quadrados. É uma forma de conservar o capital, de obter um rendimento, de fixar residência e de se integrar num sistema jurídico europeu transparente. Vejamos mais pormenorizadamente como funciona o processo de compra, quais os impostos a pagar, a que estar atento e como evitar erros.

Que portas se abrem com a compra de um imóvel em Espanha?

Cada transação no país não é apenas uma mudança de propriedade de metros quadrados. É um passe para uma jurisdição onde cada metro de habitação dá acesso a residência, impostos, proteção e investimento. Comprar um imóvel em Espanha não é apenas uma transação, mas uma ferramenta flexível: desde a proteção do capital até à obtenção de um “visto dourado”.

O mercado oferece cerca de 1,3 milhões de imóveis em venda ativa, desde estúdios em Torrevieja a moradias históricas em Málaga. O preço médio por metro quadrado é de cerca de 1860 euros, mas em Barcelona e nas Baleares o preço ultrapassa facilmente a barreira dos 4000 euros por metro quadrado.

Apoio jurídico: o que precisa de saber antes da transação

O sistema jurídico espanhol é extremamente formalizado. Um erro numa linha do contrato transforma o negócio num problema a longo prazo. A compra de casa própria em Espanha exige a compreensão de que cada fase tem uma formalização processual rigorosa.

O processo de compra de um imóvel em Espanha começa com a obtenção de um NIE – número de contribuinte individual do estrangeiro. Sem ele, não é possível efetuar qualquer operação. A seguir – abertura de uma conta num banco espanhol, avaliação do objeto e verificação da sua pureza legal. A prática mostra que cerca de 30% dos objectos têm restrições ocultas – hipotecas, detenções, violações dos regulamentos de planeamento urbano.

O notário não verifica o objeto, apenas confirma a vontade das partes. A verificação é efectuada por um advogado ou agente. Após a assinatura do contrato de compra e venda, as partes fixam o preço, o adiantamento e as condições do negócio.

O que deve ter em conta nos impostos e taxas

A compra de um imóvel em Espanha não se limita ao pagamento do custo do imóvel. A transação implica uma cadeia de obrigações fiscais:

1. Imposto sobre a compra de imóveis em Espanha (ITP) – de 6% a 10% para habitação secundária, dependendo da região.
2. IVA (análogo ao IVA) – 10% do custo se comprar uma residência principal a um promotor.
3. AJD (imposto sobre actos documentais) – cerca de 1,5% se o imóvel for novo.
4. Imposto sobre as mais-valias (Plusvalía Municipal) – pago pelo vendedor, mas, na prática, muitas vezes transferido para o comprador.

Todos os pagamentos são efectuados no prazo de 30 dias após a assinatura do ato notarial. Atraso de pagamento – penalização de 50 a 100% do montante do imposto.

Comprar com uma hipoteca: nuances

Os bancos espanhóis estão dispostos a conceder empréstimos a estrangeiros, especialmente no caso da compra de habitação líquida. O montante da hipoteca – até 70% do valor de avaliação do objeto. Não o valor de mercado, mas a avaliação interna do banco. Taxas – a partir de 3,2% ao ano, prazo – até 25 anos.

Para solicitar um empréstimo hipotecário é necessário:

1. Número de identificação de estrangeiro.
2. Prova de 6 a 12 meses de rendimentos.
3. Declarações de Estabilidade Financeira.
4. Extractos bancários.
5. Contrato de venda preliminar.

O acordo com o banco deve ser reconhecido notarialmente. O seguro de vida e de objectos é uma condição obrigatória.

Comprar um imóvel em Espanha: direitos e obrigações

Os estrangeiros têm os mesmos direitos que os residentes. A lei permite a compra de imóveis em Espanha sem restrições, tanto a pessoas singulares como a pessoas colectivas. Os direitos de propriedade incluem a inscrição no Registo Predial, o acesso ao crédito hipotecário, a possibilidade de arrendamento e a geração de rendimentos.

Juntamente com os direitos, vêm as responsabilidades. O proprietário paga:

• imposto anual sobre o património (IBI);
• imposto sobre o potencial rendimento do arrendamento (mesmo que não exista) – cerca de 19% para os residentes de países terceiros;
• serviços de utilidade pública, seguros, despesas de associação dos inquilinos (nos edifícios de apartamentos).

A única possibilidade de obter uma autorização de residência sem trabalho é o “visto dourado”

A Lei de Apoio ao Empreendedorismo (Ley 14/2013) dá direito a uma autorização de residência para investimentos de 500 000 euros ou mais em bens imóveis. O mínimo é sem hipoteca. O estatuto permite-lhe residir legalmente, educar os filhos, viajar em Schengen e até obter imigração para Espanha ao longo do tempo.

O processo de tratamento é de 20 dias. Primeiro, é emitido um visto nacional por um ano, depois – residência por 2 anos com nova prorrogação. Não são exigidos requisitos de permanência no país, declaração de impostos ou renúncia à cidadania.

Estrutura da compra de um imóvel em Espanha

O processo de compra de uma casa é estritamente formalizado e exige o cumprimento de uma sequência. Cada etapa – desde a obtenção do NIE até ao registo da propriedade – tem um significado jurídico. Sem compreender esta estrutura, pode perder não só tempo, mas também dinheiro.

Vejamos as principais etapas:

1. Obter um NIE – número de identificação fiscal de estrangeiro junto da polícia ou do consulado.
2. A abertura de uma conta bancária só pode ser efectuada após o NIE, caso contrário o banco recusará.
3. Seleção do local e verificação da limpeza – inclui a devida diligência jurídica.
4. Assinatura de um contrato preliminar – fixa o depósito e os termos e condições.
5. Pedido de hipoteca (se necessário) – apresentado após o contrato.
6. Registo num notário – assinatura oficial e registo da escritura.
7. Pagamento de impostos e taxas – no prazo de um mês após a transação.
8. Registo da propriedade – no Registo, confirmação da posse.

Seguir este esquema reduz os riscos jurídicos e financeiros. Uma transação corretamente executada constitui uma proteção do capital e o primeiro passo para a vida no sistema jurídico europeu.

Renda, rendimento e controlo

O proprietário pode arrendar o imóvel tanto a longo como a curto prazo. Para este último, é necessária uma licença de arrendamento turístico (VUT), especialmente nas autonomias com uma elevada carga turística – Catalunha, Valência, Baleares.

A compra de um imóvel em Espanha torna-se uma fonte de rendimento estável:

• rendimento médio – de 3% nas grandes cidades a 7% nas regiões com escassez de rendas;
• O arrendamento turístico em Barcelona pode render até 12% por ano, mas é necessário ter em conta as restrições locais.

Os estrangeiros são obrigados a apresentar uma declaração de imposto sobre o rendimento das rendas, mesmo que não sejam residentes em Espanha. A taxa de imposto é de 19% para os residentes na UE e de 24% para os restantes.

Riscos não óbvios e como evitá-los

Comprar nem sempre é um porto seguro. A compra de um imóvel em Espanha exige uma abordagem crítica na seleção de um imóvel. Erros comuns:

• compra de um objeto com dívidas a serviços públicos;
• escolha de imóveis em urbanizações sem infra-estruturas completas;
• falta de registo da transação no Registo Predial.

A verificação da Nota Simples – um extrato do Registo – resolverá o problema. Também vale a pena pedir um certificado cadastral e um certificado de receção do imóvel, se se tratar de uma construção nova. O agente não é obrigado a informar sobre os riscos, apenas um advogado trabalha no interesse do comprador.

Comprar um imóvel em Espanha: conclusões

Comprar um imóvel em Espanha não é apenas um investimento em paredes e terrenos. É o acesso a um sistema em que cada tijolo se torna um tijolo com direitos, impostos, proteção jurídica e, possivelmente, residência na UE. Um procedimento claro, cálculos fiscais transparentes, uma redação adequada do contrato, a compreensão das suas responsabilidades – tudo isto faz da transação um investimento gerível. A compra de uma casa justifica-se a si própria se todos os passos forem cuidadosamente seguidos. Sem emoções, mas com números e cálculos.