Основные мифы об инвестициях в недвижимость

Der Immobilienmarkt wird schon lange mit Zuverlässigkeit, Stabilität und der Aussicht auf passives Einkommen in Verbindung gebracht. Werbebroschüren und Berichte erfolgreicher Investoren formen das Bild einer idealen Investition. In der Realität hindern jedoch viele Irrtümer daran, eine fundierte Entscheidung zu treffen. Diese Mythen über Immobilieninvestitionen führen zu einer falschen Bewertung von Einnahmen und Ausgaben, einem blinden Glauben an ständiges Preiswachstum und der Ignorierung von Risiken. Ein professioneller Ansatz beginnt mit der Zerstörung von Illusionen und dem Übergang zur nüchternen Logik von Zahlen, Dokumenten und dem Markt.

Mythos Nr. 1: Immobilienpreise steigen immer

Entlarvung des Mythos über Immobilieninvestitionen: Der Markt ist zyklisch. Selbst in Ländern mit einer stabilen Wirtschaft wie Deutschland oder Kanada gibt es Preisrückgänge von 8 bis 30% pro Jahrzehnt. In Russland stiegen die Preise für Wohnungen im Jahr 2015 in Rubel, fielen aber in Dollar um die Hälfte. Auf dem Markt für Neubauten in Moskau wurde 2023 eine Stagnation verzeichnet: Der Preisanstieg pro m² betrug weniger als 2%, bei einer Inflation von 11%.

Reale Gründe für Abweichungen:

1. Marktübersättigung.
2. Zunahme der Wohnungsneubauten.
3. Anstieg des Leitzinses der Zentralbank der Russischen Föderation (2024 — auf 16%).
4. Verschärfung der Hypothekenbedingungen.

Mythen über Immobilieninvestitionen stützen sich oft auf die Idee des endlosen Wachstums. In der Praxis liegt die Rendite oft ohne Berücksichtigung von Abschreibungen und Inflation bei nicht mehr als 3–5% pro Jahr.

Mythos Nr. 2: Mieteinnahmen garantieren stabiles passives Einkommen

Vermietung ist nicht immer passiv. Die Verwaltung einer Wohnung erfordert Zeit, rechtliches Wissen und Kontrolle. Leerstandszeiten, Sachschäden, Reparaturkosten, Nichtzahlung von Mieten sind häufige Ereignisse, auch an „flüssigen“ Standorten.

Berechnungsbeispiel (Moskau, 2025):

1. Preis der Wohnung 12,5 Mio. Rubel (Einzimmerwohnung im Komfortklasse-Wohnkomplex).
2. Mieteinnahmen 45.000 Rubel/Monat oder 540.000 Rubel/Jahr.
3. Ausgaben: Steuern — 78.000 Rubel, Leerstand — 2 Monate (-90.000 Rubel), Reparatur — 50.000 Rubel, Wartung — 18.000 Rubel.

Nettoeinkommen: 540.000 – 78.000 – 90.000 – 50.000 – 18.000 = 304.000 Rubel → Rendite ≈ 2,43% pro Jahr. Fazit: Mythen über Immobilieninvestitionen ignorieren reale Betriebskosten, die einen erheblichen Teil des Gewinns auffressen.

Mythos Nr. 3: Investition in Studios ist immer rentabler

Kleine Fläche bedeutet nicht unbedingt hohe Rentabilität. Studios bringen mehr Einkommen pro m², haben jedoch eine geringere Liquidität, höheren Verschleiß und ein höheres Risiko von Leerständen.

Indikatoren 2025 (Sankt Petersburg):

1. Studio: 27 m², Preis — 5,3 Mio. Rubel, Miete — 30.000 Rubel.
2. Zweizimmerwohnung: 43 m², Preis — 7,9 Mio. Rubel, Miete — 48.000 Rubel.

Vergleich:

1. Studio: Rendite — 6,7% (brutto), aber längere Leerstandszeiten (im Durchschnitt 3 Monate).
2. Zweizimmerwohnung: Rendite — 6,1%, aber höhere Nachfrage nach Langzeitmieten und Familien.

Risikofaktor: Studios geraten oft in das Wirtschaftssegment mit zahlungsunfähigeren Mietern.

Mythos Nr. 4: Immobilieninvestitionen sind risikofreie Anlagen

Mythen über Immobilieninvestitionen verbergen viele Risiken — rechtliche, marktbezogene, infrastrukturelle.

Reale Verlustzonen:

1. Der Bauträger geht bankrott (Beispiel: Urban Group, 2018 — 14.000 Käufer waren betroffen).
2. Objekt bleibt unvollendet — Notwendigkeit von Gerichtsklagen, Entschädigungen, Treuhandfonds.
3. Der Stadtteil verliert an Attraktivität — Änderung der Verkehrswege, Entstehung von Industriegebieten.
4. Erhöhung der Grundsteuer (2023 — Anstieg der Katasterbewertung um 23%).

Fazit: Investitionen erfordern rechtliche Expertise, technische Bewertung und Analyse der Entwicklungsperspektiven des Stadtteils. Ein blinder Einsatz auf „Intuition“ führt zu Verlusten.

Mythos Nr. 5: Rendite von 8–10% ist Standard

In der Realität werden solche Renditen nur durch seltene Geschäfte mit Rabatten, den Kauf in der Baugrube oder die Teilnahme an Renovierungen erzielt. Die durchschnittliche Rendite von Mietwohnungen in Millionenstädten beträgt 2,5–5,2% pro Jahr.

Reale Fälle:

1. Kasan: Neubau, Rendite — 4,1%.
2. Krasnodar: Gebrauchtimmobilie — 2,7%.
3. Sotschi (Elite): Leerstände bis zu 6 Monate → tatsächliche Rendite 1,9%.

Vergleich: Bundesanleihen 26242 mit einer Rendite von 12,3% (Stand Juni 2025) sind oft vorteilhafter im Verhältnis von „Risiko/Rendite“.

Mythos Nr. 6: Hypothek beschleunigt die Investitionsrendite

Die Hypothek bei hohen Zinssätzen (2025 — 16–17%) frisst die gesamte Rendite auf. Selbst bei Vermietung übersteigt die Kreditzahlung oft die Mieteinnahmen.

Beispiel:

1. Wohnung: 9 Mio. Rubel.
2. Anzahlung: 2,7 Mio. Rubel.
3. Kreditzahlung (17% für 20 Jahre): ≈ 123.000 Rubel/Monat.
4. Mieteinnahmen: 55.000 Rubel/Monat.

Monatlicher Verlust: ≈ –68.000 Rubel + Versicherung und Steuern. Die Tilgung erfolgt aus eigenen Mitteln, nicht aus Mieteinnahmen. Fazit: Mythen über Immobilieninvestitionen stützen sich oft auf veraltete Zinssätze von 2019–2020 und ignorieren die tatsächlichen Kosten des Geldes.

Mythos Nr. 7: Man kann alles selbst machen

Entlarvung: Selbstverwaltung erfordert Fähigkeiten eines Anwalts, Immobilienmaklers, Buchhalters und Auftragnehmers. Fehler in Verträgen, Fehleinschätzungen von Mietern oder falsch ausgefüllte Einkommenssteuererklärungen sind der direkte Weg zu Verlusten und Strafen.

Liste der Hauptaufgaben bei Selbstverwaltung:

1. Rechtliche Prüfung des Objekts.
2. Abschluss des Mietvertrags mit Force Majeure-Klausel.
3. Steuerberichte — jährliche Erklärung.
4. Kontrolle von Zahlungen und Immobilieninstandhaltung.
5. Konfliktlösung — vor Gericht.

Die Einsparung an einem Makler führt oft zu Strafen, langen Leerstandszeiten und Einkommensrückgängen.

Mythen über Immobilieninvestitionen: Logik gegen Illusionen

Ein professioneller Investor verlässt sich nicht auf Intuition oder Gerüchte. Der echte Markt erfordert Berechnungen, Liquiditätsbewertung, Risikobewertung und Verständnis finanzieller Szenarien. Mythen über Immobilieninvestitionen verbergen systematische Fehler: Unterschätzung von Kosten, Ignorieren von Abschreibungen, Glauben an ständiges Wachstum. Der Gewinn entsteht nur durch einen nüchternen Ansatz, Disziplin und technische Analyse. Nur so wird Immobilien wirklich zu einer Einnahmequelle und nicht zu einer Quelle von Problemen.