Principais mitos sobre investimentos imobiliários

O mercado imobiliário há muito tempo é associado à confiabilidade, estabilidade e perspectiva de renda passiva. Folhetos publicitários e histórias de investidores bem-sucedidos moldam a imagem de um investimento ideal. Mas na realidade, muitos equívocos dificultam a tomada de decisões ponderadas. Esses mitos sobre investimentos imobiliários levam a uma avaliação incorreta de receitas e despesas, uma crença cega em crescimento eterno de preços e ignorância dos riscos. Uma abordagem profissional começa com a destruição das ilusões e a transição para a lógica seca de números, documentos e mercado.

Mito nº 1: o imóvel sempre valoriza

Desmascarando o mito sobre investimentos imobiliários: o mercado é cíclico. Mesmo em países com economias estáveis, como Alemanha ou Canadá, são registradas quedas de 8 a 30% em uma década. Na Rússia, em 2015, os apartamentos em rublos valorizaram, mas em dólares caíram pela metade. No mercado de novos imóveis em Moscou em 2023, foi registrada estagnação: o aumento do preço por m² foi inferior a 2%, com inflação de 11%.

Causas reais das variações:

1. Saturação do mercado.
2. Aumento na oferta de imóveis.
3. Aumento da taxa básica do Banco Central da Rússia (em 2024 — para 16%).
4. Restrições nas condições de hipoteca.

Os mitos sobre investimentos imobiliários frequentemente se baseiam na ideia de crescimento infinito. Na prática, o retorno, sem considerar a depreciação e a inflação, muitas vezes não excede 3-5% ao ano.

Mito nº 2: aluguel garante renda passiva estável

O aluguel nem sempre é passivo. Gerenciar um apartamento requer tempo, conhecimento jurídico e controle. Períodos de vacância, danos à propriedade, custos de reparo, inadimplência são ocorrências comuns mesmo em locais “líquidos”.

Exemplo de cálculo (Moscou, 2025):

1. Valor do apartamento 12,5 milhões de rublos (um quarto em um prédio de classe conforto).
2. Renda do aluguel 45.000 rublos/mês ou 540.000 rublos/ano.
3. Despesas: impostos — 78.000 rublos, vacância — 2 meses (-90.000 rublos), reparos — 50.000 rublos, manutenção — 18.000 rublos.

Renda líquida: 540.000 – 78.000 – 90.000 – 50.000 – 18.000 = 304.000 rublos → rendimento ≈ 2,43% ao ano. Conclusão: os mitos sobre investimentos imobiliários ignoram os custos operacionais reais, que consomem uma parte significativa dos lucros.

Mito nº 3: investir em estúdios é sempre mais lucrativo

Pequena área não significa alta rentabilidade. Os estúdios geram mais receita por m², mas têm menor liquidez, maior desgaste, e mais riscos de vacância.

Dados de 2025 (São Petersburgo):

1. Estúdio: 27 m², preço — 5,3 milhões de rublos, aluguel — 30.000 rublos.
2. Apartamento de um quarto: 43 m², preço — 7,9 milhões de rublos, aluguel — 48.000 rublos.

Comparação:

1. Estúdio: rentabilidade — 6,7% (bruta), mas mais vacâncias (em média 3 meses).
2. Apartamento de um quarto: rentabilidade — 6,1%, mas maior demanda por aluguéis de longo prazo e famílias.

Fator de risco: os estúdios frequentemente entram no segmento econômico com inquilinos menos solventes.

Mito nº 4: investir em imóveis é um investimento sem riscos

Os mitos sobre investimentos imobiliários ocultam muitos riscos — jurídicos, de mercado, de infraestrutura.

Áreas reais de perda:

1. O construtor vai à falência (exemplo: Urban Group, 2018 — 14.000 compradores prejudicados).
2. O imóvel não é concluído — necessidade de ações judiciais, compensações, fundo de participação.
3. O bairro perde atratividade — mudanças nas rotas de transporte, surgimento de zonas industriais.
4. Aumento do imposto sobre propriedade (em 2023 — aumento da avaliação cadastral em 23%).

Conclusão: os investimentos exigem expertise legal, avaliação técnica e análise das perspectivas do bairro. Apostar na “intuição” cega leva a perdas.

Mito nº 5: rendimento de 8-10% é padrão

Na realidade, esse rendimento é alcançado apenas em negócios raros com desconto, compra na fase de escavação ou participação em renovação. O rendimento médio de imóveis para aluguel em cidades com mais de um milhão de habitantes é de 2,5-5,2% ao ano.

Casos reais:

1. Cazã: imóvel novo, rendimento — 4,1%.
2. Crasnodar: imóvel usado — 2,7%.
3. Sochi (elite): vacâncias de até 6 meses → rendimento efetivo 1,9%.

Comparação: títulos do empréstimo federal 26242 com rendimento de 12,3% (em junho de 2025) muitas vezes são mais vantajosos em termos de “risco/retorno”.

Mito nº 6: hipoteca acelera o rendimento do investimento

A hipoteca em condições de alta taxa de juros (em 2025 — 16-17%) consome todo o rendimento. Mesmo ao alugar, o pagamento do empréstimo excede o aluguel.

Exemplo:

1. Apartamento: 9 milhões de rublos.
2. Entrada: 2,7 milhões de rublos.
3. Pagamento da hipoteca (17% por 20 anos): ≈ 123.000 rublos/mês.
4. Renda do aluguel: 55.000 rublos/mês.

Prejuízo mensal: ≈ -68.000 rublos + seguro e impostos. O pagamento é feito com recursos pessoais, não com fluxo de aluguel. Conclusão: os mitos sobre investimentos imobiliários frequentemente se baseiam em taxas desatualizadas de 2019-2020, ignorando o custo real do dinheiro.

Mito nº 7: é possível fazer tudo sozinho

Desmascaramento: a gestão independente requer habilidades de advogado, corretor de imóveis, contador e empreiteiro. Erros em contratos, falhas na avaliação de inquilinos ou declarações incorretas de imposto de renda são um caminho direto para perdas e multas.

Lista de tarefas-chave na gestão independente:

1. Verificação jurídica do imóvel.
2. Preparação de contrato de locação com cláusula de força maior.
3. Relatórios para o fisco — declaração anual.
4. Controle de pagamentos e manutenção da propriedade.
5. Resolução de conflitos — antes de recorrer ao tribunal.

Economizar no agente frequentemente leva a multas, longas vacâncias e redução de renda.

Mitos sobre investimentos imobiliários: lógica contra ilusões

Um investidor profissional não confia em intuição ou boatos. O mercado real exige cálculos, avaliação de liquidez, consideração de riscos e compreensão de cenários financeiros. Os mitos sobre investimentos imobiliários escondem erros sistêmicos: subestimação de custos, ignorando a depreciação, fé em crescimento eterno. O lucro é gerado apenas com uma abordagem sóbria, disciplina e análise técnica. Somente assim o imóvel realmente se torna uma fonte de renda, e não uma fonte de problemas.